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    Bericht über Geschäftsjahr 2024

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Warteck Invest AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis/Immobilien
Bericht über Geschäftsjahr 2024

27.03.2025 / 07:00 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

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Medienmitteilung (PDF)

Geschäftsbericht 2024 (PDF)

Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR

  * Konzerngewinn von CHF 23.1 Mio. (+44.1%)

  * Konzerngewinn exkl. Neubewertungen von CHF 22.0 Mio. (+13.2%)

  * Marktwert des Immobilien-Portfolios von CHF 1'035.4 Mio. (+1.0%)

  * Leerstandsquote anhaltend tief bei 2.6%

  * Gesamtrendite der Aktie von 10.0%

  * Start neuer Projekte, gefüllte Pipeline

  * Konstant attraktive Ausschüttung von CHF 70.00 pro Aktie

  * Schaffung eines Kapitalbands

Für Warteck Invest war 2024 ein erfolgreiches Geschäftsjahr. Der
Konzerngewinn stieg gegenüber Vorjahr um 44.1% auf CHF 23.1 Mio. (CHF 16.0
Mio.). Auch ohne Neubewertungsergebnis übertraf das Jahresergebnis mit CHF
22.0 Mio. das Vorjahr um 13.2% (CHF 19.5 Mio.). Der Marktwert des
Immobilienportfolios stieg um 1.0% auf CHF 1'035.4 Mio.

Die Soll-Mieterträge legten im Berichtsjahr um 12.2% zu auf CHF 45.1 Mio.
(CHF 40.3 Mio.). Nach Abzug der liegenschaftsspezifischen Aufwendungen
verbesserte sich der Erfolg aus Vermietung um 8.5% auf CHF 37.6 Mio. (CHF
34.6 Mio.). Der EBIT stieg gegenüber Vorjahr um 34.9% auf 35.9 Mio. (26.6
Mio.). Die Finanzaufwendungen, die den grössten Kostenblock darstellen,
erhöhten sich nur leicht um 1.7% auf CHF 8.5 Mio. (CHF 8.3 Mio.).

Das Konzernergebnis 2024 entspricht einem Gewinn pro Aktie (unter
Berücksichtigung der Kapitalerhöhung, Stand per 31.12.2024: 309'375 Stück)
von CHF 74.60 bzw. ohne Neubewertungseffekte CHF 71.15. Damit wurde die
beantragte Dividende operativ verdient. Die Eigenkapitalrendite lag bei 4.9%
(3.8%).

Weitere Investitionen in den Bestand, keine Zukäufe
Nach den Zukäufen im Vorjahr wurde im Berichtsjahr keine Liegenschaft
dazugekauft. Stattdessen wurde weiter in die Optimierung des Bestandes
investiert im Umfang von CHF 8.4 Mio. Durch diese Investitionen und aufgrund
des positiven Ergebnisses aus den Neubewertungen durch die unabhängigen
Schätzungsexperten von PwC in Höhe von CHF 1.5 Mio. (CHF -3.7 Mio.) stieg
der Marktwert des Portfolios um CHF 10.0 Mio. bzw. 1.0% und erreichte zum
Bilanzstichtag CHF 1'035.4 Mio. (CHF 1'025.4 Mio.).

Das Portfolio von Warteck Invest ist geografisch gut diversifiziert. Die
Liegenschaften befinden sich unverändert in elf Kantonen. Die geografischen
Schwerpunkte des Portfolios sind zum Vorjahr unverändert und liegen in den
dynamischen Wachstumsregionen Basel und Zürich mit einem Anteil am Marktwert
von 48% (48%) bzw. 31% (31%). Auf die übrigen Regionen entfallen 21% (21%)
der Werte. Die Liegenschaften sind nicht nur geografisch, sondern auch
hinsichtlich der Nutzung und der Mieterstruktur gut diversifiziert. Die fünf
grössten Mieter haben einen Anteil an den Mietzinseinnahmen von total 17.1%
(15.3%). Klumpenrisiken sind keine vorhanden.

Steigerung der Mieterträge, tiefe Leerstände
Die elf im Vorjahr akquirierten Liegenschaften führten im Berichtsjahr zu
einer Steigerung der Soll-Mietzinseinnahmen von CHF 2.4 Mio.
Mietzinsanpassungen an den Referenzzinssatz und an die Teuerung führten zu
weiteren Mehreinnahmen von CHF 0.4 Mo. Im Zusammenhang mit Sanierungen und
Umbauten konnten Mietzinse von insgesamt CHF 0.4 Mio. nicht realisiert
werden. Gesamthaft stiegen die Soll-Mietzinsen gegenüber dem Vorjahr um
12.2% auf 45.1 Mio. (CHF 40.3 Mio.). Die Leerstände machten CHF 1.2 Mio.
(CHF 0.5 Mio.) aus, was einer tiefen Quote von 2.6% entspricht. Die
Aufwendungen für Betrieb und Unterhalt der Liegenschaften stieg gegenüber
Vorjahr um 26.0% auf CHF 6.4 Mio. (CHF 5.1 Mio.). Mit 12.5% (11.4%) ist das
Verhältnis von Immobilienaufwand zu Soll-Mietzinsen intakt. Der Erfolg aus
Vermietung als Ergebnis aus den Mieteinnahmen und den liegenschaftsbezogenen
Aufwendungen erhöhte sich um 8.5% auf CHF 37.6 Mio. (CHF 34.6 Mio.).

Solide Finanzierungsstruktur und gestärkte Kapitalbasis
Zur Finanzierung der Projektpipeline und zur Stärkung der
Eigenmittelsituation wurde im Berichtsjahr eine Kapitalerhöhung
durchgeführt, durch die der Gesellschaft netto rund CHF 92.0 Mio. neue
Eigenmittel zugeflossen sind. Mit diesen Mitteln wurden Mitte Jahr
kurzfristige Kredite zurückgeführt und der Kreditbestand per Stichtag um CHF
79.7 Mio. bzw. 14.9% auf CHF 456.5 Mio. reduziert (536.3 Mio.). Dies
entspricht einer Belehnung der Liegenschaften von 44.1% (52.3%). Der
Netto-Finanzaufwand, der den grössten Kostenblock in der Erfolgsrechnung
darstellt, erhöhte sich um 1.7% auf CHF 8.5 Mio. (CHF 8.3 Mio.). Der
durchschnittlich kapitalgewichtete bezahlte Zinssatz für die Kredite lag im
Berichtszeitraum bei 1.7% (1.8%). Die kapitalgewichtete durchschnittliche
Zinsbindung lag am Stichtag unter Berücksichtigung von Zinssatz-Swaps bei
6.5 Jahren (6.5 Jahren). Das Risiko von steigenden Zinsen und dadurch
höheren Finanzierungskosten ist mit der gegebenen Finanzierungsstruktur auf
längere Zeit begrenzt. Der Zinsspread (Differenz zwischen der Nettorendite
der Liegenschaften und den durchschnittlichen Finanzierungskosten) lag im
Berichtsjahr bei 2.0% (1.9%). Die durch die Kapitalerhöhung gestärkte
Eigenkapitalbasis ist nach wie vor solide mit einer Eigenkapitalquote von
48.3% (39.8%).

Abschluss einer Sanierung, Start einer weiteren Sanierung, Eingabe eines
Baugesuchs
Die im 2022 begonnene, etappenweise durchgeführte Totalsanierung einer
Überbauung mit 86 Wohnungen in Suhr AG wurde im Berichtszeitraum
abgeschlossen. Die Überbauung wurde im Sinne der energetischen
Nachhaltigkeit an das Fernwärmenetz angeschlossen und es wurde eine
Fotovoltaikanlage auf dem Dach installiert. Die Sanierung erfolgte ohne
Kündigungen im bewohnten Zustand. Die Investitionssumme lag bei CHF 13.5
Mio. und wird nach mietrechtlichen Vorgaben auf die Mieten umgelegt, was zu
jährlichen Mehreinnahmen von CHF 0.3 Mio. führt.

Nach Abschluss dieser Sanierung wurde im Berichtszeitraum mit der Planung
der Totalsanierung einer weiteren Überbauung in Suhr AG begonnen. Die
Sanierung dieser 40 Wohnungen erfolgt ebenfalls ohne Kündigungen im
bewohnten Zustand. Die Arbeiten werden im laufenden Jahr abgeschlossen. Die
Investitionssumme ist mit CHF 7.0 Mio. veranschlagt und wird nach
mietrechtlichen Vorgaben auf die Mieten umgelegt.

Ein weiteres im Berichtsjahr gestartetes Sanierungsprojekt betrifft eine
Überbauung in Lupfig AG. Die Sanierung dieser 30 Wohnungen erfolgt in zwei
Etappen und wiederum ohne Kündigungen im bewohnten Zustand. Die erste Etappe
wurde im 2024 umgesetzt. Die Arbeiten der zweiten Etappe werden im laufenden
Jahr abgeschlossen. Die Investitionssumme ist mit CHF 5.0 Mio. veranschlagt
und wird nach mietrechtlichen Vorgaben auf die Mieten umgelegt.

Neben diesen Sanierungen wurden im Berichtsjahr die drei laufenden
Arealentwicklungen weiter vorangetrieben. Für das Projekt in Buchs AG konnte
vor Jahrsende das Baubewilligungsgesuch eingereicht werden. Hier soll
anstelle der heutigen Bürogebäude eine Überbauung mit 72 Wohnungen
entstehen. Mit dem Baubeginn der ersten Etappe kann Ende des laufenden
Jahres gerechnet werden. Die zweite Etappe kann Ende 2026 oder Anfang 2027,
nach Ablauf des bestehenden Mietverhältnisses, gestartet werden. Das zum
heutigen Zeitpunkt geschätzte Investitionsvolumen beläuft sich auf rund CHF
28 Mio.

Ein weiteres Entwicklungsprojekt betrifft das Areal «Weiherweg» in Allschwil
BL. Geplant wird hier der Totalersatz der bestehenden Überbauung und die
Nachverdichtung des Areals von heute 82 Wohnungen auf rund 160 Wohnungen.
Die Realisierung ist in zwei Etappen bis 2030 vorgesehen. Das
Investitionsvolumen wird zum heutigen Zeitpunkt auf rund CHF 75 Mio.
geschätzt.

Auch die Planung auf der Parzelle im Quartierplanperimeter «Hagnau-West» in
Muttenz BL wurde weiter vorangetrieben. Ziel ist es, bis Ende 2025 das
Baueingabeprojekt zu erarbeiten. Da die Parzelle von Warteck Invest vom
ASTRA für eine temporäre Verkehrsführung in Anspruch genommen werden muss,
ist mit dem Beginn der Bauarbeiten am Neubau nicht vor der zweiten Hälfte
2026 zu rechnen. Die Investitionen werden zum heutigen Zeitpunkt auf rund
CHF 70 Mio. veranschlagt.

Schliesslich wurde im vergangenen Jahr mit der Planung der Sanierung und
Nachverdichtung einer Wohnüberbauung in Islikon TG begonnen. Gemäss einer
Machbarkeitsstudie können hier zusätzliche 25-35 neue Wohnungen erstellt
werden. Im laufenden Jahr soll ein geeignetes Architekturbüro ausgewählt und
ein Projekt erarbeitet werden. Der Beginn der Arbeiten ist für 2026
vorgesehen.

Entsprechend der Nachhaltigkeitsstrategie wurde auch das Potenzial für
weitere Fotovoltaikanlagen im Portfolio evaluiert. Drei neue Anlagen wurden
im Berichtsjahr installiert und für zwei weitere Anlagen wurde die Planung
gestartet. Diese sollen im laufenden und kommenden Jahr ans Netz gehen.

Zusammen mit den beschriebenen Projekten verfügt Warteck Invest insgesamt
für die kommenden fünf bis sieben Jahre über eine Pipeline von 17 Projekten.
Diese Pipeline entspricht einem Investitionsvolumen von rund CHF 225 Mio.
und umfasst neben drei Arealentwicklungen ein Nachverdichtungsprojekt und
eine Reihe von Sanierungsvorhaben.

Konstante Dividendenpolitik
Der Kurs der Namenaktien von Warteck Invest lag am Stichtag bei CHF 1'915.
Dies entspricht gegenüber dem Jahresanfangskurs einem Plus von 6.1%. Damit
konnte die Aktie den durch die Kapitalerhöhung im Juni bedingten
Kursrückgang mehr als kompensieren. Der Aufschlag zum inneren Wert (NAV)
betrug 14.5%. Zusammen mit der Ausschüttung von CHF 70.00 vom Juni 2024
erzielten die Titel letztes Jahr eine Gesamtrendite von 10.0%. Der
Gesamtmarkt (gemessen am SXI Swiss Real Estate All Shares Index) erzielte in
diesem Zeitraum eine Gesamtrendite von 15.9%. Der Verwaltungsrat beantragt
der nächsten Generalversammlung vom 21. Mai 2025 unter Würdigung des
Jahresergebnisses und der intakten Ertragsaussichten der Gesellschaft eine
gegenüber dem Vorjahr konstant hohe Ausschüttung von CHF 70.00 pro Aktie.
Dies entspricht gemessen am Jahresendkurs einer Dividendenrendite von 3.7%.
Die Ausschüttung erfolgt im Rahmen der zulässigen Quote von 50% steuerlich
privilegiert aus den Kapitaleinlagereserven.

Nachhaltigkeitsberichterstattung
Angaben zu den relevanten Nachhaltigkeitsthemen und dem entsprechenden
Engagement der Gesellschaft in diesem Bereich werden in einem separaten
Nachhaltigkeitsbericht offengelegt unter:
https://www.warteck-invest.ch/de/unternehmen/nachhaltigkeit.

Schaffung eines Kapitalbands
Nachdem das an der GV vom 10. Mai 2023 geschaffene Kapitalband mit der
Kapitalerhöhung vom Juni 2024 ausgeschöpft wurde, beantragt der
Verwaltungsrat an der kommenden GV vom 21. Mai 2025 ein neues Kapitalband,
um die nötige Flexibilität für künftige Wachstumsschritte sicherzustellen.
Dieses Kapitalband liegt zwischen CHF 3'093'750 (untere Grenze) und CHF
4'640'620 (obere Grenze), was die Ausgabe von maximal 154'687 neuen Aktien
(maximal 50% der bisherigen Aktien) innerhalb der nächsten fünf Jahre
ermöglicht.

Ausblick
Das qualitativ hochwertige und geografisch sowie nutzungsspezifisch gut
diversifizierte Immobilienportfolio sorgt zusammen mit einer gut gefüllten
Projektpipeline für Nachhaltigkeit auf der Ertragsseite. Die solide
Kapitalbasis und das aktive Finanzierungsmanagement sorgen für planbare
Zinskosten. Durch ein professionelles Facility-Management werden
Überraschungen beim Unterhaltsaufwand vermieden. Durch das anhaltende
Vorantreiben der Digitalisierung wird die Effizienz der bereits schlanken
Organisation weiter gesteigert. Aus all diesen Gründen sind der
Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung überzeugt, dass die Voraussetzungen
für eine nachhaltig positive Entwicklung von Warteck Invest weiterhin
gegeben sind.

Link zur Teilnahme an der Medien- und Finanzanalystenkonferenz (heute, 10.00
Uhr, online): https://stream.swisscom.ch/warteck-invest/20250327/

Kennzahlen Gesellschaft und Immobilienportfolio

                                               2024     2023     Verände-
                                                                 rung
  Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern  Mio.  35.9     26.6     34.9%
  (EBIT)                                 CHF
  EBIT exkl. Neubewertungseffekt         Mio.  34.5     30.3     13.7%
                                         CHF
  Konzerngewinn vor Steuern              Mio.  27.5     18.3     50.0%
                                         CHF
  Konzerngewinn                          Mio.  23.1     16       44.1%
                                         CHF
  Konzerngewinn exkl.                    Mio.  22       19.5     13.2%
  Neubewertungseffekt1                   CHF
  Fremdfinanzierungsgrad2                %     51.7     60.2     -14.2%
  Net Gearing3                           %     85       124      -31.6%
  Eigenkapitalquote                      %     48.3     39.8     21.5%
  Eigenkapitalrendite4                   %     4.9      3.8      29.3%
  Marktwert Immobilien-Portfolio         Mio.  1'035.-  1'025.-  1.0%
                                         CHF   4        5
  Leerstandsquote5                       %     2.6      1.3      94.5%
  Bruttorendite6                         %     4.4      4.3      3.3%
  Nettorendite7                          %     3.7      3.7      -0.4%
  Performance8                           %     3.8      3.2      17.5%
  Börsenkapitalisierung                  Mio.  592.5    457.9    29.4%
                                         CHF
  im Verhältnis zum inneren Wert               1.14     1.09     4.9%
  Personalbestand am 31.12.                    15       14       7.1%
  in Stellenprozenten                    %     1'380    1'290    7.0%
1Steuereffekte berücksichtigt
2Gesamtes Fremdkapital in Prozenten der Bilanzsumme
3Verbindlichkeiten aus Finanzierungen abzüglich liquider Mittel in % des
Eigenkapitals
4Konzerngewinn in Prozenten des durchschnittlichen Eigenkapitals
5Leerstände in Prozenten der Soll-Mieterträge (nur Renditeliegenschaften)
6Soll-Mieterträge in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur
Renditeliegenschaften)
7Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt in Prozenten des
Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)
8Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt zuzüglich
Bewertungsergebnis in Prozenten des Marktwertes am
01.01. (nur Renditeliegenschaften)

Kennzahlen Namenaktie

                                                    2024   2023   Verände-
                                                                  rung
  Kurs am 31.12.5                              CH-  1'915  1'80-  5.9%
                                               F           9
  Innerer Wert                                 CH-  1'673  1'69-  -1.4%
                                               F           6
  Agio1                                        %    14.5   9.1    59.4%
  Konzerngewinn pro Titel2                     CH-  82.23  64.7   27.1%
                                               F
  Konzerngewinn exkl. Neubewertungseffekt pro  CH-  78.44  78.6   -0.2%
  Titel2,3                                     F
  Kurs-Gewinn-Verhältnis (P/E)                      23.3   28.6   -18.6%
  Performance seit 01.01.4                     %    10.0   -15.-  -
                                                           4
1Agio = Prämie oder Zuschlag zum Inneren Wert
2Berechnet auf Basis der durchschnittlichen Anzahl ausstehender Aktien 2024:
280'647; 2023: 247'500 Stück)
3Steuereffekt berücksichtigt
4Kursveränderung zuzüglich Ausschüttung in Prozenten des Kurswertes am
01.01.
5Aktienkurse im VJ korrigiert um jeweiligen Bezugsrechtswert aus
Kapitalerhöhung 2024 (performancebereinigt)

Firmenportrait

Die Warteck Invest AG ist eine am Immobiliensegment der SIX Swiss Exchange
kotierte Publikumsgesellschaft. Sie verfügt über ein attraktives,
diversifiziertes Portfolio an Renditeliegenschaften mit einem Marktwert per
31.12.2024 von CHF 1'035.4 Mio., welches sie mit dem Ziel nachhaltiger
Ertragssicherung in eigener Regie bewirtschaftet. Die Strategie ist darauf
ausgerichtet, den Liegenschaftsbestand gezielt zu entwickeln, die Erträge zu
optimieren und langfristig zu sichern und damit Mehrwert für die Aktionäre
zu schaffen.

Hinweis betreffend zukunftsgerichtete Aussagen

Diese Medienmitteilung kann bestimmte, in die Zukunft gerichtete Aussagen
enthalten, z.B. Angaben unter Verwendung von Worten wie "glaubt", "geht
davon aus", "erwartet", "plant", "wird", "würden" oder Formulierungen
ähnlicher Art. Solche in die Zukunft gerichteten Aussagen unterliegen
bekannten und unbekannten Risiken, Unsicherheiten und sonstigen Faktoren,
die dazu führen können, dass die tatsächlichen Ereignisse, finanzielle
Situation, Entwicklung oder Leistungen des Unternehmens wesentlich von
denjenigen in den zukunftsgerichteten Aussagen direkt oder indirekt
genannten abweichen. Vor dem Hintergrund dieser Unsicherheiten sollten die
Leser sich nicht auf diese in die Zukunft gerichteten Aussagen verlassen.
Das Unternehmen übernimmt keine Verpflichtung, diese zukunftsgerichteten
Aussagen zu aktualisieren oder diese an zukünftige Ereignisse oder
Entwicklungen anzupassen.

Diese Medienmitteilung dient ausschliesslich zu Informationszwecken. Sie
stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von
Aktien der Warteck Invest AG noch zum Erwerb oder Verkauf von anderen
Finanzinstrumenten oder Dienstleistungen derselben dar.


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Ende der Adhoc-Mitteilung

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2107164 27.03.2025 CET/CEST

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