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FY2025: Resilienter Mietertrag und rekordhohe Neugelder im Asset Management sichern stabiles Ergebnis von CHF 4.22 pro Aktie (FFO I); höhere Dividende von CHF 3.50 pro Aktie vorgeschlagen

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   Swiss Prime Site AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis
   FY2025: Resilienter Mietertrag und rekordhohe Neugelder im Asset
   Management sichern stabiles Ergebnis von CHF 4.22 pro Aktie (FFO
   I); höhere Dividende von CHF 3.50 pro Aktie vorgeschlagen
   05.02.2026 / 07:00 CET/CEST
   Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
   Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber
   verantwortlich.
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      MEDIENMITTEILUNG
   Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR

   Zug, 5. Februar 2026
     * Stabiles zahlungswirksames Ergebnis (Funds from Operations,
       FFO I) von CHF 4.22 pro Aktie trotz Mindereinnahmen aufgrund
       laufender Umbauprojekte und Immobilienzukäufen mehrheitlich im
       H2 2025
     * Verwaltetes Immobilienvermögen Gruppe +6.8% auf CHF 28.2 Mrd.
       per Ende 2025, getrieben durch Zukäufe im Immobilien Segment
       sowie rekordhohen Neugeldern im Asset Management
     * Wert eigenes Immobilienportfolio +6.6% auf CHF 13.9 Mrd. per
       Ende 2025 widerspiegelt Zukäufe nach Kapitalerhöhung, positive
       Neubewertungseffekte sowie Verkäufe
     * Sämtliche Mittel über CHF 300 Mio. der Kapitalerhöhung vom
       Februar 2025 im Jahresverlauf wertsteigernd investiert - Prime
       Gebäude in Schweizer Kernzentren
     * Resiliente Mieterträge von CHF 456.8 Mio.; temporär
       wegfallende Erträge aufgrund laufender Umbauprojekte konnten
       fast vollständig kompensiert werden
     * Zunahme der Mieterträge auf vergleichbarer Basis (EPRA-LfL)
       von 2.0%, getrieben durch reales Mietzinswachstum von 1.6%
     * Immobilienvermögen im Asset Management +7.5% auf CHF 14.3 Mrd.
       per Ende 2025, getrieben durch rekordhohe Neugelder von CHF
       1.0 Mrd.
     * Asset Management mit Rekordertrag von CHF 83.6 Mio. (+18.1%
       ggü. 2024)
     * Höherer Dividendenvorschlag von CHF 3.50 pro Aktie (2024: CHF
       3.45 pro Aktie)
     * Guidance 2026: FFO I zwischen CHF 4.25 und CHF 4.30 pro Aktie
       erwartet

   Marcel Kucher, CEO Swiss Prime Site und ad-interim CFO: «Wir haben
   im vergangenen Geschäftsjahr ein starkes operatives Ergebnis mit
   einem FFO I auf Vorjahresniveau erzielt. Besonders erfreulich war,
   dass sich das Immobiliensegment trotz temporärem Wegfall von
   bedeutenden Mieterträgen aufgrund zahlreicher Sanierungen als sehr
   resilient erwies. Gleichzeitig erzielten wir im Asset Management
   einen Rekordertrag und zogen so viel Neugeld an wie noch nie. Das
   starke Resultat zeigt: Unser Fokus auf die beiden Kernbereiche
   eigene Immobilien und Asset Management hat sich bewährt. Nach der
   abgeschlossenen strategischen Neuausrichtung sind wir als
   Pure-Play-Immobilienunternehmen klar positioniert und können
   Marktchancen jetzt noch gezielter nutzen. Für das Geschäftsjahr
   2026 sind wir daher sehr zuversichtlich das Ergebnis von 2025
   gemessen am FFO I übertreffen zu können.»

   Starke operative Performance und Abschluss der strategischer
   Neuausrichtung
   Das Geschäftsjahr 2025 markierte mit der planmässigen Schliessung
   des Warenhauses Jelmoli im Februar den erfolgreichen Abschluss der
   strategischen Neuausrichtung von Swiss Prime Site mit dem klaren
   Fokus auf die beiden Geschäftsbereiche eigene Immobilien und Asset
   Management.

   Im Geschäftsjahr 2025 erwirtschaftete Swiss Prime Site auf
   Konzernebene einen Betriebsertrag von CHF 553.4 Mio. nach CHF
   663.4 Mio. im Vorjahr. Der Rückgang ist auf den Wegfall der
   Erträge aus dem Retailgeschäft von Jelmoli zurückzuführen. Unter
   Ausklammerung dieses Effektes stieg der vergleichbare
   Betriebsertrag im Vorjahresvergleich um 2.6% auf CHF 537.0 Mio.

   Durch den Wegfall der Kosten des Retailgeschäfts und dank
   zusätzlicher Effizienzsteigerungen sank der Betriebsaufwand im
   Jahresvergleich um 42.3% auf CHF 148.2 Mio. Damit resultierte ein
   um Neubewertungseffekte (CHF 216.9 Mio.) und Beiträge aus
   Immobilienverkäufen bereinigter Betriebsgewinn (EBITDA) von CHF
   410.1 Mio., was gegenüber dem Vorjahr einem Rückgang von 1.2%
   entspricht. Auf vergleichbarer Basis, d.h. unter Ausklammerung der
   Effekte aufgrund der Jelmoli-Schliessung erhöhte sich der
   Betriebsgewinn (EBITDA) allerdings 3.4% gegenüber dem Vorjahr.

   Aufgrund tieferer Finanzierungskosten und Steuern stieg der
   gesamte Konzerngewinn ohne Neubewertungseffekte sowie Verkäufe und
   latente Steuern im Jahresvergleich um 1.3% auf CHF 317.7 Mio.

   Das zahlungswirksame Ergebnis (FFO I) erhöhte sich gegenüber dem
   Vorjahr um 3.2% auf CHF 336.3 Mio. Pro Aktie resultierte ein
   gegenüber 2024 unveränderter FFO I von CHF 4.22. Damit hat Swiss
   Prime Site ihre Guidance für 2025 von CHF 4.10 bis CHF 4.15 pro
   Aktie übertroffen, dies insbesondere durch tiefere
   Finanzierungskosten sowie einen geringeren Steueraufwand.

   Aufgrund der starken operativen und finanziellen Leistung schlägt
   der Verwaltungsrat der ordentlichen Generalversammlung am 12. März
   2026 eine Dividendenerhöhung um 5 Rappen auf CHF 3.50 pro Aktie
   vor.

   Eigene Immobilien mit resilienter Topline und höherem WAULT von
   5.3 Jahren
   Im Geschäftsjahr 2025 sank der Mietertrag im Vergleich zu 2024 um
   1.4% auf CHF 456.8 Mio. Die Mindereinnahmen durch die Schliessung
   des Retailgeschäfts von Jelmoli im Februar 2025 und der damit
   verbundene Umbau, ebenso wie weitere umfassende Sanierungen
   grosser Liegenschaften - etwa am Talacker und an der
   Fraumünsterpost in Zürich -, konnten dabei fast vollständig durch
   zusätzliche Erträge kompensiert werden.

   Auf vergleichbarer Basis hingegen (EPRA like-for-like) resultierte
   eine Zunahme von 2.0%. Die Zunahme ist insbesondere darauf
   zurückzuführen, dass es Swiss Prime Site gelang neue Mietverträge
   abzuschliessen oder Mietverträge zu verlängern, die meist deutlich
   über den Bestandesmieten lagen. So stieg der EPRA like-for-like
   Mietzins im Jahresvergleich real um 1.6% (1.3% aus Mietanpassungen
   und 0.3% aus Leerstandsreduktionen), während die Indexierung 0.4%
   zum Wachstum beitrug.
   Die Leerstandsquote belief sich per Ende 2025 auf 3.7% nach 3.8%
   per Ende 2024 und die durchschnittliche Restlaufzeit der
   Mietverträge (WAULT) erhöhte sich auf 5.3 Jahre per Ende 2025 nach
   4.8 Jahren Ende 2024. Wesentliche Treiber dieser positiven
   Entwicklung waren die Verlängerungen der Mietverträge mit EY an
   der Hardbrücke in Zürich um weitere 10 Jahre sowie mit Globus an
   den Standorten in Genf (um 10 Jahre), in Lausanne (um 8 Jahre) und
   in Luzern (um 7 Jahre).

   Wertsteigerung Immobilienportfolio mit erfolgreicher
   Mittel-Allokation aus Kapitalerhöhung
   Per Ende 2025 stieg der Wert des Portfolios im Immobiliensegment
   um 6.6% auf CHF 13.9 Mrd. Die Wertsteigerung ist insbesondere auf
   die gezielten Zukäufe von Liegenschaften, auf wertsteigernde
   Investitionen sowie auf positive Neubewertungseffekte
   zurückzuführen. Haupttreiber für die Neubewertungsgewinne waren
   höhere Mieten bei neuen Mietverträgen bzw. Vertragsverlängerungen
   und eine leichte Reduktion des durchschnittlichen Diskontsatzes.

   Mit den über den Jahresverlauf sukzessiv zugekauften
   Liegenschaften hat Swiss Prime Site die Mittel über CHF 300 Mio.
   (exkl. Leverage) aus der Kapitalerhöhung für
   Wachstumsinvestitionen vom Februar 2025 vollständig und wie
   geplant wertsteigernd investiert.

   Die Ankäufe konzentrierten sich dabei auf die beiden Schweizer
   Kernzentren Genfersee (Genf und Lausanne) sowie Zürich. In Zürich
   konnte nach dem Ankauf des Gebäudes der Schweizer Börse Anfang
   Dezember Ende Jahr, im Rahmen eines Asset Swaps, eine attraktive
   Arrondierung an der Bahnhofstrasse umgesetzt werden. Insgesamt
   konnten so 2025 Immobilien im Wert von knapp CHF 550 Mio. erworben
   werden.

   Swiss Prime Site erwartet, dass diese Akquisitionen wie geplant
   zur Steigerung der jährlichen Mieterträge um rund CHF 17 Millionen
   führen. Wie bereits angekündigt, erlaubt die Stärkung der
   Kapitalbasis zudem eine leichte Reduktion der geplanten
   Immobilienverkäufe im Rahmen des laufenden Capital Recyclings.
   Entsprechend rechnet Swiss Prime Site direkt und indirekt mit
   knapp CHF 20 Millionen höheren Mieteinnahmen aus der
   Kapitalerhöhung ab 2026.

   Im Rahmen der laufenden Portfoliooptimierungsstrategie hat Swiss
   Prime Site im vergangenen Geschäftsjahr 2025 insgesamt 10
   Liegenschaften mit einem Gesamtwert von CHF 129.1 Mio. verkauft,
   woraus ein Gewinn von CHF 6.5 Mio. resultierte. Dadurch und unter
   Berücksichtigung der Zukäufe reduzierte sich die Gesamtzahl der
   Immobilien per Ende 2025 auf 132 Objekte nach 139 Objekten per
   Ende 2024.

   Rekordergebnis im Asset Management mit Neugeldzufluss von CHF 1.0
   Mrd.
   Die Sparte Asset Management, Swiss Prime Site Solutions, setzte im
   abgelaufenen Geschäftsjahr 2025 ihren dynamischen Wachstumskurs
   fort. Die verwalteten Vermögen stiegen per Ende 2025 auf CHF 14.3
   Mrd. nach CHF 13.3 Mrd. im Vorjahr. Wesentlich dazu beigetragen
   haben Neugelder in der Höhe von insgesamt rund CHF 1.0 Mrd.

   Swiss Prime Site Solutions wuchs dabei in sämtlichen Bereichen und
   verzeichnete über die gesamte Produktepalette ein starkes
   Investoreninteresse. Nicht zuletzt aufgrund der überzeugenden
   Performance der Anlagelösungen wuchs das Segment über Markt und
   konnte sich so weiter als führender unabhängiger
   Vermögensverwalter für Immobilienlösungen etablieren. Nicht
   zuletzt durch den erfolgreichen Börsengang des kommerziellen Fonds
   SPSS IFC im Dezember 2025 an der Schweizer Börse SIX wurde die
   Produktpalette erweitert und die Investorenbasis diversifiziert.
   Der Fonds ist nun für sämtliche Anleger zugänglich.

   Im vergangenen Geschäftsjahr 2025, erzielte das Asset Management
   ein Betriebsertrag von CHF 83.6 Mio., was einem Anstieg gegenüber
   2024 von 18.1% entspricht. Dieses starke Wachstum ist auf die
   erstmalige ganzjährige Konsolidierung der Fundamenta, die höheren
   Management Fees aufgrund der höheren verwalteten
   Immobilienvermögen, die höheren transaktionsgetriebenen Erträge
   aufgrund des hohen Neugeldzuflusses sowie die gestiegenen Erträge
   aus Beratungsdienstleistungen zurückzuführen. Rund zwei Drittel
   des Ertrages stammen aus wiederkehrenden Erträgen, was die hohe
   Stabilität des Asset Managements von Swiss Prime Site
   unterstreicht.

   Mit der erstmaligen ganzjährigen Integration der Fundamenta Gruppe
   und dank des starken organischen Wachstums konnten im Berichtsjahr
   weitere bedeutende Synergien und Skaleneffekte realisiert werden.
   Der operative Betriebsgewinn (EBITDA) stieg vor diesem Hintergrund
   um 30.7% auf CHF 54.9 Mio.

   Starke Bonität mit konservativer Finanzierungsquote und breiter
   Basis
   Swiss Prime Site verfügt über eine äusserst solide und
   konservative Finanzierungsstruktur, die breit abgestützt und
   diversifiziert ist. Das verzinsliche Fremdkapital ohne
   Leasingverbindlichkeiten belief sich zum Bilanzstichtag auf CHF
   5.6 Mrd. nach CHF 5.3 Mrd. per Ende 2024. Der Anstieg erklärt sich
   hauptsächlich durch die Portfolio-Zukäufe im Rahmen der
   Kapitalerhöhung, wobei zusätzlich Fremdkapital für eine
   gleichbleibende Finanzierungsquote aufgenommen wurde. Die
   durchschnittliche Laufzeit reduzierte sich auf 3.9 Jahre per Ende
   2025 gegenüber 4.3 Jahre im Vorjahr.

   Aufgrund des aktuell niedrigen Zinsumfeldes und trotz des
   risikobewussten Anteils der variablen Verbindlichkeiten sanken die
   Finanzierungskosten im Vergleich zum Vorjahr beträchtlich. So lag
   der durchschnittliche Zinssatz 2025 bei 0.94% nach 1.10% im
   Vorjahr.

   Im Immobiliensegment lag die Finanzierungsquote (Loan-to-Value)
   per Ende 2025 bei 38.1% und lag damit leicht tiefer als im Vorjahr
   mit 38.3%.

   Weitere Fortschritte bei der Reduktion des direkten
   CO2-Fussabdrucks
   Nachhaltigkeit bleibt ein wichtiges Element der
   Unternehmensstrategie von Swiss Prime Site. So wurden 2025 weitere
   Fortschritte bei der Reduktion des direkten CO2-Fussabdrucks der
   eigenen Immobilien erzielt.

   Die Emissionsintensität des Portfolios konnte 2025 im Vergleich
   zum Vorjahr witterungsbereinigt um 10% auf ein Niveau von 6.9 kg
   CO2-äquivalent / m2 gesenkt werden, was weiterhin signifikant
   unter dem linearen Zielpfad zu Netto-Null im Jahr 2040 liegt. Im
   Jahresvergleich wurde zudem die Energieintensität des
   Immobilienportfolios um rund 15% auf 139 kWh / m2 reduziert.
   Erstmals werden im Nachhaltigkeitsbericht zudem deutlich mehr
   Kategorien der indirekten Emissionen (Scope 3) ausgewiesen, was
   die Transparenz deutlich verbessert.

   Optimistischer Ausblick für 2026: FFO I zwischen CHF 4.25 und CHF
   4.30 pro Aktie erwartet
   Für das Geschäftsjahr 2026 ist Swiss Prime Site optimistisch und
   rechnet mit einem insgesamt weiterhin positiven Marktumfeld. Für
   das Immobiliensegment erwartet Swiss Prime Site - auch vor dem
   Hintergrund der erst im Jahresverlauf 2025 erfolgten Ankäufe -
   eine deutliche Steigerung der Mieterträge. Darüber hinaus wird mit
   einem weiter rückläufigen Leerstand gerechnet.

   Im Asset Management erwartet Swiss Prime Site eine Fortsetzung des
   Wachstumskurses und geht weiterhin von einem organischen Wachstum
   von rund CHF 1.0 Mrd. pro Jahr aus.

   Auf Gruppenebene wird für das Geschäftsjahr 2026 eine deutliche
   Steigerung des operativen Ergebnisses erwartet. Entsprechend
   rechnet Swiss Prime Site mit einer Steigerung des FFO I auf
   zwischen CHF 4.25 und CHF 4.30 pro Aktie. Trotz des aktuell
   günstigen Finanzierungsumfelds soll der Verschuldungsgrad mit
   einem LTV von unter 39% konstant gehalten werden.

   Für Rückfragen wenden Sie sich bitte an:

   Investor Relations, Florian Hauber
   Tel. +41 58 317 17 64, florian.hauber@sps.swiss
   Media Relations, Patrick Friedli
   Tel. +41 58 317 17 75, patrick.friedli@sps.swiss

   Weblinks: Pressemitteilung | Präsentation

   AUSGEWÄHLTE KENNZAHLEN
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   Ende der Adhoc-Mitteilung
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   Sprache:     Deutsch
   Unternehmen: Swiss Prime Site AG
                Poststrasse 4a
                6300 Zug
                Schweiz
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   Börsen:      SIX Swiss Exchange
   EQS News ID: 2271738


   Ende der Mitteilung EQS News-Service
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   2271738  05.02.2026 CET/CEST

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