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    Interhyp-IW-Studie: Wo Eigentumswohnungen in Deutschland erschwinglich
sind (AUDIO)
München (ots) -

- Interhyp veröffentlicht zusammen mit dem Institut der deutschen Wirtschaft den
  Erschwinglichkeitsindex für 400 deutsche Landkreise und Städte.
  (https://www.interhyp.de/erschwinglichkeitsindex-bezahlbarkeit-immobilien/)
- Gegenstand der Untersuchung sind in dieser Ausgabe Eigentumswohnungen. Die
  Erschwinglichkeit hat sich für diese Objektklasse im bundesweiten Durchschnitt
  in den vergangenen zwei Jahren deutlich verbessert. Es bestehen jedoch
  regionale Unterschiede.
- Politische Impulse sind notwendig, um mehr Menschen den Weg ins Eigentum zu
  ermöglichen. Die Kombination aus halbierter Grunderwerbsteuer und einem
  staatlichen Nachrangdarlehen würde bundesweit für Entlastungen in
  fünfstelliger Höhe sorgen.

Angesichts steigender Immobilienpreise und höherer Zinsen ist die
Eigentumswohnung - gerade in urbanen Ballungszentren - für viele Haushalte ein
realistischer erster Schritt ins Wohneigentum. In Kooperation mit dem Institut
der deutschen Wirtschaft (IW) untersucht Interhyp in dieser Ausgabe daher, wie
sich die Erschwinglichkeit in diesem Segment in allen 400 Landkreisen und
kreisfreien Städten in Deutschland entwickelt hat. Der
IW-Erschwinglichkeitsindex zeigt, wo Haushalte beim Kauf rechnerisch innerhalb
oder außerhalb der finanziellen Möglichkeiten liegen.

Wie genau wird der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex errechnet?

- Was? Um die Erschwinglichkeit von Eigentumswohnungen (100 Quadratmeter) zu
  messen, setzt der Index die monatliche Kreditrate ins Verhältnis zum
  Nettoeinkommen eines Modellhaushalts in der jeweiligen Region.
- Wie? Ein Wert von 100 bedeutet, dass 35 % des Einkommens in die Rate fließen.
  Das ist die Schwelle, ab der ein Immobilienkauf als erschwinglich
  klassifiziert wird. Index-Werte über 100 sind entsprechend erschwinglicher;
  liegt der Index-Wert unter 100, übersteigt die Belastung diese Schwelle.
- Basis: Der Index nutzt das 70. Perzentil der Einkommen. Das repräsentiert die
  einkommensstärkeren 30 % der Haushalte in Deutschland. Damit wird ein für
  wohneigentumsbildende Haushalte typisches Einkommensniveau abgebildet.

Eigentumswohnungen im bundesweiten Durchschnitt erschwinglich

Im Oktober 2025 benötigen Modellhaushalte im bundesweiten Durchschnitt 29 %
ihres verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung einer
Eigentumswohnung. Das entspricht einem Index-Wert von 128 Punkten. Der Erwerb
ist somit erschwinglich und liegt deutlich unterhalb der finanziellen
Belastungsgrenze.

Über den Zeitraum der letzten zwei Jahre zeigt sich eine positive Entwicklung.
Im Oktober 2023 lag der Index-Wert noch bei 118 Punkten, was einem Anteil der
Rate von 32 % am verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen entspricht. Im
Zwei-Jahres-Vergleich ist die monatliche finanzielle Belastung demnach um 3 %
gesunken.

"Die Kombination aus gestiegenen Löhnen und einem leicht rückläufigen Zinsniveau
unter die Marke von 4 % hat bei einem bisher moderaten Anstieg der Preise für
eine verbesserte Erschwinglichkeit im Wohnungssegment in den vergangenen zwei
Jahren gesorgt", sagt IW-Ökonom Prof. Michael Voigtländer.

Verglichen mit der Niedrigzinsphase ist der aktuelle Wert dennoch auf einem
deutlich niedrigeren Niveau: Im Jahr 2015 lag der Index in der Spitze bei 221
Punkten. 17 % des Haushaltsnettoeinkommens waren damals für die monatliche Rate
im Durchschnitt notwendig.

Interhyp-CEO Jörg Utecht rät jedoch davon ab, auf eine Rückkehr der günstigen
Zinsen zu hoffen. "Die Niedrigzinsphase war eine Anomalie, die so auf absehbare
Zeit nicht mehr auftreten wird. Der Markt hat über die vergangenen zwei Jahre
ein neues Gleichgewicht gefunden", sagt Utecht. Kurzfristig könnten die Zinsen
sogar wieder steigen: "Deswegen lohnt es sich, jetzt aktiv zu werden: Unser
Index zeigt, dass Wohnungen zuletzt wieder spürbar erschwinglicher geworden
sind. Gerade für Ersterwerber bieten Wohnungen aufgrund der vergleichsweise
niedrigeren Preise und des geringeren Eigenkapitalbedarfs eine gute Möglichkeit,
den Schritt ins Wohneigentum zu schaffen."

Eigentumswohnungen in den meisten Regionen erschwinglich - Lage in den
Metropolen besser, aber weiter angespannt

Große Unterschiede in der Erschwinglichkeit ergeben sich für Haushalte durch die
Region, in der sie eine Wohnung erwerben wollen. Je weiter man sich aus den
urbanen Ballungszentren entfernt, desto höher liegt derzeit die
Erschwinglichkeit. Bis auf die Top-7-Metropolen liegt der Index teils deutlich
über dem Schwellenwert von 100.

Index-Werte / Annuität-Einkommensverhältnis (AEV) nach Regionen für den Erwerb
einer Eigentumswohnung (Stand: Oktober 2025):

- Top-7-Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart,
  Düsseldorf): 90 / 39 %
- Umland der Top-7: 116 / 31 %
- Großstädte (ab 100.000 Einwohner): 136 / 27 %
- Umland Großstädte: 145 / 25 %
- Sonstige Kreise: 143 / 26 %

"Im Großteil der von uns betrachteten Regionen lässt sich der Erwerb einer
Eigentumswohnung gut stemmen. Gerade unter dem Aspekt der privaten
Altersvorsorge ist das eine sehr wichtige und erfreuliche Erkenntnis", sagt
Utecht mit Blick auf die regionalen Index-Ergebnisse. In allen Regionstypen hat
sich die Erschwinglichkeit für Eigentumswohnungen in den vergangenen zwei Jahren
verbessert. In den teuren Metropol-Märkten ist das Plus besonders deutlich.

Veränderung im 2-Jahresvergleich / aktueller Index-Wert / aktuelles AEV:

- Stuttgart: +13 % / 118 / 30 %
- Düsseldorf: +11 % / 102 / 34 %
- Köln: +11 % / 98 / 36 %
- Frankfurt am Main: +11 % / 94 / 37 %
- Berlin: +12 % / 85 / 41 %
- Hamburg: +11 % / 84 / 42 %
- München: +10 % / 81 / 43 %

Gleichzeitig müssen selbst Gutverdiener-Haushalte in den Top-7-Metropolen im
Durchschnitt noch immer rund 39 % (Index-Wert: 90) ihres
Nettohaushaltseinkommens monatlich für den Kauf einer Eigentumswohnung
aufwenden.

Um hier gegenzusteuern, ist aus Sicht Utechts eine Ausweitung des Angebots durch
einen stärkeren Wohnungsbau notwendig. Die Politik sei gefordert: "Gerade in den
Metropolen müssen Planungs- und Genehmigungsverfahren entbürokratisiert und
Bauvorschriften vereinfacht werden. Nur so kann schneller und kostengünstiger
gebaut werden. Die geplante Einführung des neuen Gebäudetyps E halte ich
beispielsweise für einen Schritt in die richtige Richtung", sagt Utecht.

Eine (Ferien-)Wohnung an der Küste? Ist wieder deutlich erschwinglicher!

Besonders auffällig ist die Entwicklung der Erschwinglichkeit über die
vergangenen zwei Jahre in den deutschen Küstenregionen. Mit Nordfriesland (+29
%), Vorpommern-Rügen (+23 %), Landkreis Rostock (+23 %), Dithmarschen (+22 %)
und Hansestadt Rostock (+21 %) liegen die größten Zuwächse in den letzten zwei
Jahren allesamt an Nord- und Ostsee.

"Ungeachtet der Nachfrage aus dem Tourismus sehen wir hier deutliche
Verbesserungen bei der Erschwinglichkeit. Der Grund: Stabile Preise treffen auf
robuste Einkommenszuwächse. Märkte, die lange Zeit als angespannt galten, bieten
Käufern jetzt wieder neue Spielräume", beschreibt Prof. Voigtländer die
Entwicklung.

Entlastung in fünfstelliger Höhe durch zwei staatliche Maßnahmen in allen 400
Landkreisen möglich

Obwohl sich die Erschwinglichkeit für einen Großteil der untersuchten Haushalte
spürbar verbessert hat, bleibt der Wohnungskauf für Haushalte mit geringeren
finanziellen Mitteln weiterhin eine große Herausforderung. Das Ziel sollte daher
sein, mehr Menschen den Weg ins Eigentum zu ermöglichen.

Als staatliche Hebel werden hierfür regelmäßig zwei Maßnahmen diskutiert: eine
Senkung der Grunderwerbsteuer sowie zinsvergünstigte Finanzierungshilfen, etwa
durch Landesförderbanken. Doch wie stark würden diese Maßnahmen die Haushalte
einzeln oder in Kombination tatsächlich entlasten?

Um diese Frage zu beantworten, wurden zwei Reformoptionen in ihrer Auswirkung
auf das AEV für Eigentumswohnungen simuliert. Aktuell (Stand: Oktober 2025)
liegt das Verhältnis bundesweit bei 29,2 %.

- Die Halbierung der Grunderwerbsteuersätze, beispielsweise von 3,5 auf 1,75 %
  in Bayern oder von 6,5 auf 3,25 % in Nordrhein-Westfalen, würde zu einer
  Senkung des AEV auf 28,3 % führen.
- Ein zinsvergünstigtes Nachrangdarlehen bis zu 150.000 Euro zu einem Zinssatz
  von 2 % reduziert das AEV auf 26,5 %.
- Die Kombination beider Maßnahmen hätte erwartbar den größten Effekt: dann
  würde das Annuität-Einkommensverhältnis auf 25,6 % sinken.

Im Fall des Nachrangdarlehens gibt es in Schleswig-Holstein bereits ein
vergleichbares Förderprogramm. Zwar ist dort keine Zinsvergünstigung für das
Darlehen selbst vorgesehen, doch der Kredit der Investitionsbank
Schleswig-Holstein fungiert als Eigenkapitalersatz. Die Folge: Die Hauptbank
bietet Eigenheimkäufern in der Regel bessere Konditionen an. "Etwa 30 % der über
die Interhyp Gruppe in Schleswig-Holstein abgeschlossenen Finanzierungen haben
ein solches Nachrangdarlehen eingebaut. Das Angebot ist also durchaus beliebt
und es funktioniert", sagt Utecht.

Die größte Wirkung würde die Kombination beider Maßnahmen entfalten. "Damit
würden wir das Erschwinglichkeitsniveau aus dem Januar 2022 erreichen - damals
lagen die Zinsen für Darlehen mit 10-jähriger Laufzeit bei 1 %. Der Zugang zu
Wohneigentum wäre erleichtert und ein Teil der staatlichen Ausgaben würde sich
über mehr Transaktionen und mehr Neubau refinanzieren", sagt Michael
Voigtländer.

Die größten absoluten Entlastungen ergeben sich erwartungsgemäß in Kreisen mit
besonders hohen Immobilienpreisen und gleichzeitig hohen
Grunderwerbsteuersätzen:

- Frankfurt: 85.000 Euro
- Berlin: 84.000 Euro
- Hamburg: 83.000 Euro
- Düsseldorf: 83.000 Euro
- Köln: 82.000 Euro
- München: 79.000 Euro
- Stuttgart: 75.000 Euro

Doch auch in den weniger angespannten Regionen würden die Maßnahmen wirken. "Die
relativ größten Entlastungseffekte zeigen sich in günstigen Regionen. In
ländlichen Kreisen wie Salzwedel, Wunsiedel oder Uckermark deckt ein
vergünstigtes Nachrangdarlehen über 150.000 Euro einen erheblichen Teil des
Finanzierungsbedarfs. Während diese Summe in Hochpreisregionen wie dem Landkreis
München nur einen kleinen Kaufpreisanteil abfedert, erreicht sie in günstigen
Märkten oft einen hohen zweistelligen Prozentsatz. Dadurch wirken die
Zinsvorteile dort besonders stark, auch bei geringeren absoluten Einsparungen",
sagt Prof. Voigtländer.

Pressekontakt:

Benjamin Hirsch, Unternehmenssprecher, Interhyp AG, August-Everding-Straße 24,
81671 München , Telefon: +49 (89) 20307 1367, E-Mail: presse@interhyp.de;
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