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    Basler Immobilienkompass 2026: Immobilienanlagen bleiben auf Wachstumskurs

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Basler Kantonalbank / Schlagwort(e): Immobilien/Studie
Basler Immobilienkompass 2026: Immobilienanlagen bleiben auf Wachstumskurs

28.04.2026 / 11:00 CET/CEST

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Immobilien-Direktanlagen behaupten sich im aktuell herausfordernden
geopolitischen Umfeld als stabiler Anlagehafen und bieten weiterhin
attraktive Renditevorteile. Gleichzeitig bleibt der Wohnungsmarkt in der
Region Basel nach wie vor angespannt.

Die Basler Kantonalbank (BKB) hat heute zum achten Mal in Zusammenarbeit mit
dem Immobilienberatungsunternehmen IAZI den Basler Immobilienkompass
publiziert. Wie der Kompass zeigt, erweisen sich Basler
Renditeliegenschaften in einem Umfeld, das von globalen Unsicherheiten und
der anhaltenden Nullzinspolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB)
geprägt ist, nach wie vor als ausserordentlich robust. Die Nachfrage nach
Wohnraum bleibt ungebrochen, während das Angebot zaghaft wächst. Dadurch
öffnet sich die Schere zwischen den stabilen Bestandsmieten und steigenden
Angebotsmieten weiter.

Performance: Immobilien übertreffen Bundesobligationen deutlich

Investitionen in Basler Renditeliegenschaften waren auch 2025 attraktiv und
die Gesamtrendite ist bei gemischt genutzten und Büro/Gewerbe-Liegenschaften
gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Mit einer Gesamtrendite von 4,7 % rentieren
Wohnimmobilien in Basel-Stadt zwar weniger als in Zürich (7,0 %) oder
Lausanne (6,9 %). Dennoch gewährleisten hohe Netto-Cashflows bzw.
Mieterträge stabile Renditen.

Besonders deutlich wird die Attraktivität von Immobilieninvestitionen
gegenüber anderen Anlageklassen mit ähnlichem Risikoprofil: Die
Netto-Cashflow-Rendite in Basel-Stadt liegt mit 2,9 % aktuell rund 2,5
%-Punkte über der Rendite zehnjähriger Bundesobligationen.

Mit dem tiefen Zinsniveau und der hohen Attraktivität von Immobilienanlagen
steigt auch die Zahlungsbereitschaft von Investoren, die über
Immobilienfonds indirekt profitieren wollen. So ist bei Schweizer
Immobilienfonds im Frühjahr 2026 das sogenannte «Agio» (Aufpreis auf den
Nettoinventarwert der im Fonds gehaltenen Immobilien) auf 30 % bis 40 %
gestiegen und liegt damit deutlich über dem langjährigen Durchschnitt (23
%).

Knappes Wohnungsangebot: Angebot steigt weniger schnell als Nachfrage

Obschon 2025 mit 263 Einheiten etwas mehr Wohneinheiten fertig gestellt
wurden als in den Vorjahren, bleibt die Neubautätigkeit im Kanton
Basel-Stadt auf tiefem Niveau. Dank Umnutzungen von Gewerbeflächen und eines
Hotels, Umbauten oder Dachstockausbauten kamen 2025 in Basel-Stadt insgesamt
540 neue Wohnungen auf den Markt. Weil das Angebot deutlich weniger schnell
wächst als die zuwanderungsbedingte Nachfrage, ist die Leerwohnungsziffer in
Basel tief. Vor allem grosse Familienwohnungen mit mindestens 5 Zimmern sind
nach wie vor rar.

Die Nachfrage nach Wohnraum wird durch das Bevölkerungswachstum getrieben.
2025 wuchs die Einwohnerzahl des Kantons Basel-Stadt um 1,4 %
beziehungsweise rund 2800 Personen - ein schweizweiter Spitzenwert, der
vollständig auf die Zuwanderung aus dem Ausland zurückzuführen ist.

Gleichzeitig zur rasch wachsenden Nachfrage dämpft der sogenannte
«Umzugsmalus» die Fluktuation auf dem Wohnungsmarkt: Da die Angebotsmieten
seit 2015 um 18 % gestiegen sind, während sich Altbestandsmieten aufgrund
der Bindung an den Hypothekarzins im gleichen Zeitraum sogar verbilligt
haben, ist ein Wohnungswechsel oft nur unter Inkaufnahme von höheren Mieten
möglich. Deshalb bleiben viele Eltern nach dem Auszug ihrer erwachsenen
Kinder in der ehemaligen Familienwohnung, weil sie dort weniger Miete
zahlen, als wenn sie in eine kleinere Wohnung ziehen würden.

Ausblick: Stabilität trotz geopolitischer Unsicherheiten

Für 2026 bleibt der Ausblick für den Basler Immobilienmarkt insgesamt
positiv. Auch wenn der Krieg im Nahen Osten und die Energiepreise
Unsicherheiten bergen, kann der starke Franken das Inflationsrisiko derzeit
abfedern. Nicht nur bei Wohnimmobilien, sondern auch bei Büro- und
Gewerbeflächen mehren sich die Zeichen einer Stabilisierung: 2025 haben sich
die Werte erstmals wieder gefestigt. Mittelfristig besteht durch grosse
Arealentwicklungen Potenzial für tausende neue Wohnungen sowie rund 80 000
m² Geschäftsflächen, was die heutige Angebotsknappheit in der Region
langfristig entschärfen könnte.

Solange die Zuwanderung hoch bleibt und die Bautätigkeit moderat zunimmt,
dürften Immobilienanlagen in Basel weiterhin eine starke Performance zeigen.
Nicht zuletzt profitieren sie im derzeit volatilen Umfeld von ihrer hohen
Wertbeständigkeit und der Wahrnehmung als sichere Anlage.

Medienmitteilung (PDF)
Grafiken (PDF)
Factsheet zum Immobilienkompass (PDF)
Immobilienkompass im BKB-Web (Link)


Für weitere Auskünfte

Katrin Gröflin
Stv. Leiterin Kommunikation
Basler Kantonalbank, CEO Office
Telefon 061 266 20 91
medien@bkb.ch


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   Sprache:          Deutsch
   Unternehmen:      Basler Kantonalbank
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                     4051 Basel
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