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Die PSP Swiss Property verzeichnet ein weiteres solides Geschäftsjahr mit einem starken operativen Ergebnis. Die Dividende wird um 5 Rappen und auf CHF 3.95 pro Aktie erhöht.

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PSP Swiss Property AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis
Die PSP Swiss Property verzeichnet ein weiteres solides Geschäftsjahr mit
einem starken operativen Ergebnis. Die Dividende wird um 5 Rappen und auf
CHF 3.95 pro Aktie erhöht.

24.02.2026 / 06:30 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

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Jahresergebnis per 31. Dezember 2025

Immobilienmarkt

Die Entwicklung des Schweizer Vermietungsmarkts für Geschäftsliegenschaften
in unserem Marktsegment blieb 2025 insgesamt stabil. Eine spürbare Nachfrage
bestand bei gut erschlossenen, hochwertigen Büroflächen mit nachhaltiger
Ausrichtung - vor allem in etablierten Innenstadtlagen. Regional zeigte sich
ein differenziertes Bild: In Zürich und Genf blieb das Interesse an zentral
gelegenen Flächen intakt. Der Markt für Büroflächen in Bern und Lausanne
blieb stabil, während in Basel das Überangebot weiter anhielt. Damit setzte
sich die Trennung der Marktsegmente fort: Während Toplagen in den Zentren
eine solide Nachfrage erfuhren, blieben periphere Standorte, ältere
Büroobjekte sowie das Non-Food-Retail-Segment weiterhin mit strukturellen
Herausforderungen konfrontiert. Das High-Street-Retail-Segment in Zürich
entwickelte sich äusserst positiv.

Der Investitionsmarkt entwickelte sich im Verlauf des Jahres dynamischer:
Nach einem zurückhaltenden Jahresbeginn setzte im weiteren Jahresverlauf
eine deutliche Belebung ein. Begünstigt wurde diese Entwicklung durch ein
moderat gesunkenes Zinsniveau und verbesserte Finanzierungskonditionen;
gleichzeitig führte eine selektivere Kreditvergabe dazu, dass Investoren mit
hoher Eigenkapitalbasis beziehungsweise ausreichender Liquidität stärker in
den Vordergrund traten. Im Fokus der Investoren standen weiterhin
hochwertige Objekte an zentraler Lage mit stabilen Cashflows und
nachhaltiger Positionierung, insbesondere in Zürich und Genf. In peripheren
Lagen sowie bei älteren Objekten blieb die Situation anspruchsvoller.
Entsprechend agieren wir bei der Prüfung von Akquisitionen weiterhin
umsichtig. Im Vordergrund stehen Liegenschaften an Zentrumslagen, die
unseren hohen Qualitätsanforderungen genügen und mittel- bis langfristiges
Wertsteigerungspotenzial aufweisen.

Immobilienportfolio

Zum Stichtag 31. Dezember 2025 umfasste das Immobilienportfolio der PSP
Swiss Property einen Bilanzwert von CHF 10.1 Mrd. aus (Ende 2024: CHF 9.8
Mrd.) und bestand aus insgesamt 150 Anlageliegenschaften sowie 10
Entwicklungsliegenschaften.

In der Berichtsperiode 2025 resultierte eine Portfolioaufwertung um CHF
231.1 Mio. (2024: Aufwertung um CHF 171.0 Mio.). Von der gesamten Aufwertung
entfielen CHF 230.2 Mio. auf das Anlageportfolio. Auf die
Entwicklungsliegenschaften entfielen CHF 0.9 Mio. Der Aufwertung lagen
insbesondere Vermietungserfolge im High-Street-Retail-Segment in Zürich und
liegenschaftsspezifische Faktoren, wie Erwartungen an höhere Marktmieten,
zugrunde (insbesondere für Objekte an besten Lagen).

Der gewichtete durchschnittliche Diskontierungssatz für das gesamte
Portfolio reduzierte sich um 2bp und belief sich per Ende 2025 auf 3.55%
(nominal); darin enthalten ist eine Inflationsrate von 1.00% (Ende 2024:
3.82%; Inflationsrate 1.25%).

In der Berichtsperiode wurden keine Anlage- oder Entwicklungsliegenschaften
gekauft und einzig die Liegenschaft des Gurten Brauerei Areals,
Gurtenbrauerei 10-92 in Wabern bei Bern, wurde Ende September 2025
veräussert.

2025 wurden vier Anlageliegenschaften im «Quartier des Banques» in Genf und
das «Löwenbräu Red» in Zürich zu Entwicklungsliegenschaften umklassifiziert.
Fünf Liegenschaften in Wallisellen (Projekt «Richtipark») wurden als
Entwicklungsliegenschaften zum Verkauf umklassifiziert. Die Projekte
«Bollwerk» in Bern sowie «Quartier des Banques Arquebuse 8» in Genf wurden
im Geschäftsjahr fertiggestellt und zurück ins Anlageportfolio
umklassifiziert. Die Liegenschaft Igelweid 1 in Aarau wurde per Stichtag als
zum Verkauf gehaltene Anlageliegenschaft klassifiziert und Anfang 2026
verkauft.

Derzeit bestehen die folgenden laufenden Projekte mit einer
Investitionssumme ab CHF 10 Mio.:

«Hôtel des Postes», Lausanne: Die Liegenschaft am Place Saint-François 15,
erbaut im Jahr 1900, wird einer umfassenden Sanierung unterzogen. Die
Bauarbeiten befinden sich in der Schlussphase. In den vergangenen Monaten
wurden unter anderem die Fassade sowie die gesamte Gebäudetechnik erneuert.
Zudem wurde das Gebäude auf der Südseite erweitert und an das Fernheizsystem
der Stadt Lausanne angeschlossen. Die geplante Investitionssumme beläuft
sich auf rund CHF 55 Mio., wovon CHF 51.7 Mio. bereits beansprucht wurden.
Der aktuelle Vermietungsstand beträgt 50%. Der Abschluss der Bauarbeiten ist
für Mitte 2026 vorgesehen. Die Schweizerische Post, welche in diesem Gebäude
über viele Jahre eine Poststelle betrieben hatte, konnte erfreulicherweise
als künftige Mieterin gehalten werden. Darüber hinaus konnten mehrere Mieter
aus dem Finanzsektor sowie ein Ankermieter im Retail-Bereich gewonnen
werden.

«TEC», Basel: Die Liegenschaft an der Grosspeterstrasse 24, die früher
überwiegend von Swisscom als Betriebsgebäude genutzt wurde, wird seit dem
dritten Quartal 2023 umfassend erneuert. Nach der Modernisierung der
Gebäudetechnik liegt der aktuelle Schwerpunkt auf der Optimierung der
Raumstruktur. Bis Mitte 2026 werden die Obergeschosse 2, 3 und 4 neu
konzipiert und modernisiert. Die Investitionskosten belaufen sich auf rund
CHF 11 Mio.

«Löwenbräu Red», Zürich: Das Bürogebäude auf dem Löwenbräu-Areal, Baujahr
2013, wurde in der Berichtsperiode umklassifiziert. Aufgrund seiner
Mikrolage und der Marktentwicklung ist es für eine grossflächige Büronutzung
künftig nur noch eingeschränkt geeignet. Geplant ist deshalb eine Umnutzung
zu einem hotelnahen Konzept. Die Baueingabe hierfür erfolgte Ende August
2025; die Baubewilligung wird im ersten Halbjahr 2026 erwartet, die
Fertigstellung für 2028. Das geplante Investitionsvolumen beträgt rund CHF
25 Mio. Nach durchgeführter Betreiberevaluation im Herbst 2025 stehen wir
mit einem Hotelbetreiber in der Endverhandlung.

Ende 2025 betrug die Leerstandsquote 3.5% (Ende 2024: 3.2%). Von den 2026
auslaufenden Mietverträgen (CHF 37.9 Mio.) waren per Ende 2025 noch 16%
offen. Die Wault (weighted average unexpired lease term) des
Gesamtportfolios belief sich Ende 2025 auf 4.9 Jahre, diejenige der zehn
grössten Mieter, die 25% der Mieterträge ausmachen, auf 5.3 Jahre.

Konsolidiertes Jahresergebnis

Der Liegenschaftsertrag belief sich in der Berichtsperiode auf CHF 349.2
Mio. und lag damit um CHF 0.8 Mio. bzw. 0.2% unter dem Vorjahreswert (2024:
CHF 350.0 Mio.). Auf vergleichbarer Basis (like-for-like) ergab sich ein
Zuwachs von CHF 3.9 Mio. bzw. 1.3%, wovon CHF 2.9 Mio. bzw. 1.0% auf
Indexanpassungen entfielen.

Im Geschäftsjahr 2025 wurde einzig die Liegenschaft Gurtenbrauerei 10 - 92
in Wabern bei Bern veräussert. Daraus resultierte ein Erfolg aus übrigen
Liegenschaftsverkäufen von CHF 7.7 Mio. Gegenüber der Vorjahresperiode
verminderte sich dennoch der Erlös aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften
um CHF 6.4 Mio., und der Erfolg aus dem Verkauf von
Entwicklungsliegenschaften nahm um CHF 1.0 Mio. ab.

Der Betriebsaufwand Liegenschaften konnte reduziert werden und betrug CHF
10.1 Mio. (2024: CHF 11.6 Mio.), entsprechend einem Rückgang von CHF 1.5
Mio. Ausschlaggebend waren insbesondere niedrigere Liegenschaftssteuern bei
einer Genfer Liegenschaft infolge der Anerkennung eines Energiezertifikats.
Demgegenüber zeigte sich beim Personalaufwand in Höhe von CHF 20.2 Mio.
(2024: CHF 19.0 Mio.) sowie beim Betriebs- und Verwaltungsaufwand in Höhe
von CHF 10.1 Mio. (2024: CHF 10.0 Mio.) ein leichter Anstieg. Der
Nettofinanzierungsaufwand erhöhte sich um CHF 1.1 Mio. auf CHF 35.3 Mio. und
blieb trotz des Anstiegs weiterhin auf einem niedrigen Niveau (2024: CHF
34.3 Mio.). Der Fremdkapital-kostensatz lag in den letzten vier Quartalen
durchschnittlich bei 1.05% (Ende 2024: 1.03%).

Der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge belief sich auf CHF 225.4 Mio. (2024:
CHF 231.8 Mio.). Der entsprechende Gewinn pro Aktie ohne
Liegenschaftserfolge, welcher die Basis für die Dividendenausschüttung
darstellt, betrug CHF 4.91 (2024: CHF 5.05).

Der Reingewinn erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um CHF 33.5 Mio. bzw. 8.9%
auf CHF 408.5 Mio. (2024: CHF 374.9 Mio.). Massgeblich hierfür war die
höhere Portfolioaufwertung: In der Berichtsperiode belief sich diese auf CHF
231.1 Mio. und lag damit um CHF 60.1 Mio. über dem Vorjahreswert (2024: CHF
171.0 Mio.). Der Gewinn pro Aktie betrug entsprechend CHF 8.91 (2024: CHF
8.17).

Per Ende 2025 lag das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value, NAV) bei CHF
123.07 (Ende 2024: CHF 117.96). Der NAV vor Abzug latenter Steuern erreichte
CHF 146.05 (Ende 2024: CHF 139.51).

Kapitalstruktur

Ende 2025 betrug das Eigenkapital CHF 5.645 Mrd., entsprechend einer
Eigenkapitalquote von 55.5% (Ende 2024: CHF 5.411 Mrd. bzw. 54.5%). Das
zinspflichtige Fremdkapital belief sich auf CHF 3.370 Mrd. und entsprach
damit 33.1% der Bilanzsumme (Ende 2024: CHF 3.385 Mrd. bzw. 34.1%). Der
durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz per Stichtag lag bei 1.04% (Ende
2024: 1.05%), die durchschnittliche Zinsbindung bei 3.3 Jahren (Ende 2024:
4.0 Jahre).

Am Ende der Berichtsperiode verfügte die PSP Swiss Property über ungenutzte
Kreditlinien in Höhe von CHF 1.030 Mrd., wovon CHF 0.915 Mrd. auf
zugesicherte Kreditlinien entfielen. Damit ist sowohl die laufende
Geschäftstätigkeit als auch die Refinanzierung fälliger Verbindlichkeiten
sowie die Finanzierung der geplanten Investitionen in Anlage- und
Entwicklungsliegenschaften gewährleistet. Die PSP Swiss Property AG verfügt
über ein Long Term Issuer Rating von Moody's mit A3 und stabilem Ausblick.

Nachhaltigkeit

Im Berichtsjahr wurden weitere Elemente unserer Nachhaltigkeitsstrategie
ergänzt und die Transparenz im Reporting wurde weiter erhöht. Das
Green-Bond-Framework wurde aktualisiert und um das Nachhaltigkeitskriterium
RE-ESG-Plus von Wüest Partner AG ergänzt. Das so aktualisierte Framework
wurde von Moody's als Second-Party-Opinion-Provider mit der Bewertung
«Excellent» beurteilt. Zudem führten die portfolioweite Beurteilung im
Rahmen des RE-ESG-Plus-Ratings sowie die erhöhte Transparenz bei der
Erfassung von Abfallkennzahlen neu zu einem verbesserten GRESB-Rating von
vier Sternen.

Unsere Nachhaltigkeitsziele sind langfristig ausgerichtet und werden
schrittweise auf Ebene der einzelnen Liegenschaften umgesetzt. Der Fokus
liegt auf der fortlaufenden Dekarbonisierung des Portfolios. Wesentliche
Hebel sind der schrittweise Ersatz fossiler Heizsysteme, gezielte
Sanierungsmassnahmen sowie die Einbindung der Mieterinnen und Mieter in ein
nachhaltiges Nutzungsverhalten. Der Roll-out der Green Leases wurde im
Berichtsjahr fortgesetzt. Die durchschnittlichen COe-Emissionen (COe/m²)
lagen im Berichtsjahr bei 9.68 und damit um 8.7% über dem Vorjahr, bedingt
durch einen einmaligen Effekt im Zusammenhang mit dem Hürlimann Areal im
Zuge der Vorbereitung des Anschlusses an das Fernwärmenetz der Stadt Zürich.
Insgesamt bewegen wir uns weiterhin im Rahmen des definierten Absenkpfades
und setzen unsere operativen Massnahmen konsequent um.

Ereignis nach dem Bilanzstichtag

Ende Januar 2026 wurde die Liegenschaft Igelweid 1 in Aarau verkauft.
Ansonsten fanden nach dem Bilanzstichtag keine wesentlichen Ereignisse
statt.

Hauptsächliche Anträge an die Generalversammlung vom 1. April 2026

Die hauptsächlichen Anträge werden beinhalten:

  * Ausschüttung einer Bruttodividende von CHF 3.95 pro Aktie (Vorjahr: CHF
    3.90).

  * Wiederwahlen des bisherigen Präsidenten des Verwaltungsrats und aller
    bisherigen Mitglieder von Verwaltungsrat und Vergütungsausschuss sowie
    Neuwahl von Herrn Dr. Martin Furrer, 1965, Rechtsanwalt, Schweizer
    Bürger, wohnhaft in Zumikon, Schweiz als neues, unabhängiges und
    nicht-exekutives Mitglied des Verwaltungsrats.

  * Wiederwahl von Ernst & Young, Zürich, als Revisionsstelle und von Proxy
    Voting Services GmbH, Zürich, als unabhängige Stimmrechtsvertreterin.

Herr Dr. Furrer ist seit 1997 Rechtsanwalt bei Baker McKenzie Switzerland,
Zürich (Partner seit 2002, Co-Managing Partner bzw. Managing Partner Schweiz
von 2015 bis 2022 und Vorsitzender des Global Finance Committee von Baker
McKenzie International seit 2024). Herr Dr. Furrer besitzt ausgezeichnete
rechtliche und wirtschaftliche Immobilienmarkt- und
Immobilientransaktionsexpertise, unternehmerische Führungs- und
Leitungserfahrung und die erforderliche Unabhängigkeit. Er wird den
Verwaltungsrat auch zusätzlich in Bezug auf Gesellschafts- und
Kapital-/Finanzmarktrecht und in der Corporate-Governance verstärken.

Zur Biografie von Herrn Dr. Furrer siehe auch:
www.psp.info/unternehmen/governance/verwaltungsrat-geschaeftsleitung

Weiterführende Informationen und Erläuterungen zu den hauptsächlichen
Anträgen finden sich auf
0ea94ebbfe1711e889be005056a3b718
0ea94ebbfe1711e889be005056a3b718
und zusammen mit den weiteren Anträgen in der Einladung zur ordentlichen
Generalversammlung vom 1. April 2026, die voraussichtlich am 10. März 2026
veröffentlicht und per Post zugestellt wird.

Ausblick

Für das kommende Jahr gehen wir weiterhin von einer insgesamt positiven
Entwicklung auf dem Schweizer Immobilienmarkt aus, insbesondere in unserem
Hauptmarktsegment. Die Attraktivität des Vermietungsmarktes dürfte dort nach
unserer Einschätzung erhalten bleiben; entsprechend rechnen wir mit einer
weiterhin stabilen Mietnachfrage.

Der Transaktionsmarkt dürfte weiterhin von ähnlichen Rahmenbedingungen durch
anhaltend niedrige Zinsen profitieren. Gleichzeitig bleibt das Angebot an
hochwertigen Liegenschaften, die mit unserer strategischen Ausrichtung
übereinstimmen, begrenzt. Vor diesem Hintergrund werden wir weiterhin
selektiv am Markt auftreten und uns auf Opportunitäten konzentrieren, die
mittel- bis langfristig Wertsteigerungspotenzial bieten.

Dank unserer starken Positionierung sollte es uns auch im Geschäftsjahr 2026
gelingen, ein solides Ergebnis zu erzielen und unsere aktionärsfreundliche
Dividendenpolitik fortzusetzen.

Für das Geschäftsjahr 2026 erwarten wir einen EBITDA ohne
Liegenschaftserfolge von CHF 310 Mio. (2025: CHF 302.0 Mio.). Beim Leerstand
rechnen wir per Ende 2026 mit einer Quote von 3.5% (Ende 2025: 3.5%).

Kennzahlen

  Finanzielle Kennzahlen                  Einheit  2024     2025      +/-1
  Liegenschaftsertrag                     CHF 1    349 978  349 226   -0.2-
                                          000                         %
  EPRA like-for-like-Veränderung          %        3.6      1.3
  Bewertungsdifferenzen der               CHF 1    170 971  231 120
  Liegenschaften                          000
  Erfolg Liegenschaftsverkäufe (Vorräte)  CHF 1    1 021    0
                                          000
  Erfolg Liegenschaftsverkäufe            CHF 1    14 089   7 712
  (Anlageliegenschaften)                  000
  Total übrige Erträge                    CHF 1    6 290    5 308
                                          000
  Reingewinn                              CHF 1    374 949  408473    8.9%
                                          000
  Gewinn ohne Liegenschaftserfolge2       CHF 1    231 779  225421    -2.7-
                                          000                         %
  EBITDA ohne Liegenschaftserfolge        CHF 1    304 923  301995    -1.0-
                                          000                         %
  EBITDA-Marge                            %        85.0     85.1
  Bilanzsumme                             CHF 1    9 923    10177746  2.6%
                                          000      841
  Eigenkapital                            CHF 1    5 410    5644929   4.3%
                                          000      719
  Eigenkapitalquote                       %        54.5     55.5
  Eigenkapitalrendite                     %        7.1      7.4
  Zinspflichtiges Fremdkapital            CHF 1    3 384    3369797   -0.4-
                                          000      828                %
  Zinspflichtiges Fremdkapital in % der   %        34.1     33.1
  Bilanzsumme
  Portfoliokennzahlen
  Anzahl Anlageliegenschaften             Anzahl   154      150
  Bilanzwert Anlageliegenschaften         CHF 1    9 528    9610060   0.9%
                                          000      575
  Brutto-Rendite                          %        3.6      3.6
  Netto-Rendite                           %        3.2      3.2
  Leerstandsquote (CHF)                   %        3.2      3.5
  Anzahl Entwicklungsliegenschaften       Anzahl   7        10
  Bilanzwert Entwicklungsliegenschaften   CHF 1    304 192  506288    66.4-
                                          000                         %
  Personalbestand
  Mitarbeiter/Vollzeitstellen             Anzahl   93/83    94/84
  Kennzahlen pro Aktie
  Gewinn pro Aktie (EPS)3                 CHF      8.17     8.91      8.9%
  EPS ohne Liegenschaftserfolge3          CHF      5.05     4.91      -2.7-
                                                                      %
  EPRA-EPS3                               CHF      5.03     4.91      -2.5-
                                                                      %
  Ausschüttung pro Aktie4                 CHF      3.90     3.95      1.3%
  Eigenkapital pro Aktie (NAV)5           CHF      117.96   123.07    4.3%
  NAV vor Abzug latenter Steuern5         CHF      139.51   146.05    4.7%
  EPRA-NRV5                               CHF      142.39   148.98    4.6%
  Aktienkurs Periodenende                 CHF      128.90   143.50    11.3-
                                                                      %
1 Differenz zu Vorjahresperiode 2024 bzw. zu Bilanzwert per 31. Dezember
2024.
2 Der «Gewinn ohne Liegenschaftserfolge» entspricht dem Reingewinn exklusive
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen
(Anlageliegenschaften) und damit verbundene Steuern. Der Erfolg aus
Liegenschaftsverkäufen (Vorräte) ist hingegen Bestandteil des «Gewinn ohne
Liegenschaftserfolge».
3 Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien.
4 Antrag an die ordentliche Generalversammlung vom 1. April 2026 für das
Geschäftsjahr 2025: Ausschüttung einer Dividende.
5 Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.

Weitere Informationen
Giacomo Balzarini, CEO · Tel. +41 (0)44 625 59 59 · Mobile +41 (0)79 207 32
40
Vasco Cecchini, CCO & Head IR · Tel. +41 (0)44 625 57 23 · Mobile +41 (0)79
650 84 32

Bericht und Präsentation sind verfügbar unter
www.psp.info/downloads

Heute, 9 Uhr (CET): Telefonkonferenz (EN)
Registrierung (erforderlich) hier.

     Agenda
     Ordentliche Generalversammlung 2026 · 1. April 2026

     Publikation Q1 2026 · 12. Mai 2026

     Publikation H1 2026 · 18. August 2026

     Publikation Q1-Q3 2026 · 10. November 2026

     Publikation FY 2026 · 23. Februar 2027

     Ordentliche Generalversammlung 2027 · 1. April 2027
PSP Swiss Property - führendes Schweizer Immobilienunternehmen
PSP Swiss Property besitzt ein Immobilienportfolio im Wert von CHF 10.1 Mrd.
in den wichtigsten Schweizer Wirtschaftszentren und weist einen Börsenwert
von CHF 6.6 Mrd. aus. Die 94 Mitarbeitenden verteilen sich auf die Standorte
Basel, Genf, Zug und Zürich.

PSP Swiss Property ist seit März 2000 an der Schweizer Börse, SIX Swiss
Exchange, kotiert (Symbol: PSPN, Valor: 1829415, ISIN CH0018294154).


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Ende der Adhoc-Mitteilung

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   Sprache:          Deutsch
   Unternehmen:      PSP Swiss Property AG
                     Kolinplatz 2
                     6300 Zug
                     Schweiz
   Telefon:          +41417280404
   Fax:              +41417280409
   E-Mail:           info@psp.info
   Internet:         www.psp.info
   ISIN:             CH0018294154
   Valorennummer:    1829415
   Börsen:           SIX Swiss Exchange
   EQS News ID:      2280384



   Ende der Mitteilung    EQS News-Service
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2280384 24.02.2026 CET/CEST

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