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    Intershop: Erfreuliche Entwicklung im ersten Halbjahr 2024

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Intershop Holding AG / Schlagwort(e): Halbjahresergebnis
Intershop: Erfreuliche Entwicklung im ersten Halbjahr 2024

27.08.2024 / 07:00 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

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Der Geschäftsverlauf der Intershop Gruppe hat sich im ersten Semester 2024
wie folgt entwickelt (Vorjahreswerte in Klammern; Eigenkapital in Klammern
per Ende 2023):

  * Reingewinn: CHF 52.7 Mio., CHF 5.72 pro Aktie (CHF 52.8 Mio., CHF 5.72
    pro Aktie)

  * Eigenkapital: CHF 869 Mio., CHF 94 pro Aktie (CHF 867 Mio., CHF 94 pro
    Aktie)

  * Eigenkapitalrendite: 12.2 % (12.2 %)

  * Nettoliegenschaftsertrag: CHF 36.8 Mio. (CHF 36.3 Mio.)

  * Leerstandsquote Renditeliegenschaften: 6.9 % (7.4 %)

  * Bewertungsveränderungen: CHF 22.4 Mio. (CHF 14.9 Mio.)

  * Erwerb einer Industrie- und Gewerbeliegenschaft in Baden mit
    Entwicklungspotenzial von etwa 25 %

Im Berichtszeitraum wurden operative Erfolge erzielt. Hervorzuheben sind der
höhere Liegenschaftsertrag und die Aufwertung des Portfolios.

Der Liegenschaftsertrag ist im Vorjahresvergleich unter anderem dank
Indexanpassungen und Abbau von Leerstand um 0.9 % auf CHF 40.9 Mio.
angestiegen, obwohl durch getätigte Verkäufe Erträge im Umfang von mehr als
CHF 0.8 Mio. weggefallen sind. Die Bruttorendite des Renditeportfolios
beträgt 5.7 % (5.6 %).

Verkäufe von Immobilien wurden in der Berichtsperiode keine realisiert.
Verkaufsseitige Aktivitäten resultierten jedoch nach dem Bilanzstichtag in
Beurkundungen von zwei Verkäufen, einer Landparzelle in Oberwinterthur und
der Liegenschaft in Interlaken.

Der Wert des Immobilienportfolios betrug am Ende der Berichtsperiode CHF
1'438.6 Mio. Die Neubewertung des Portfolios ergab eine Aufwertung um 1.6 %
beziehungsweise CHF 22.4 Mio. Ausschlaggebend dafür waren primär
Mietzinsanpassungen sowie die erzielten Vermietungserfolge.

Die Leerstandsquote des Renditeportfolios konnte im ersten Semester um 0.5
Prozentpunkte auf 6.9 % reduziert werden. Die Leerstandsquote der
Entwicklungsliegenschaften stieg hingegen um 10.2 Prozentpunkte auf 28.6 %
an. Hintergründe dafür sind die Fertigstellung des Projekts «Métiers
Vernier» und die Akquisition der leerstehenden Liegenschaft in Baden. Auf
vergleichbarer Basis betrug der Anstieg 0.5 Prozentpunkte.

Der Liegenschaftsaufwand sank um 2.1 % auf CHF 4.2 Mio.

Während der administrative Aufwand unter anderem aufgrund höherer
Beratungskosten um 18.8 % auf CHF 1.8 Mio. angestiegen ist, sank der
Personalaufwand um 4.6 % auf CHF 5.4 Mio. Hierbei haben sich die geringeren
Vergütungen für das neue Managementteam reduzierend ausgewirkt. Belastet
haben dagegen individuelle Lohnerhöhungen zu Beginn des Jahres und die
übergangsweise Doppelvergütung gewisser Managementpositionen.

Der Finanzaufwand ist im Vorjahresvergleich um 18 % auf CHF 3.4 Mio.
gewachsen, was auf eine höhere durchschnittliche Finanzverschuldung und auf
höhere durchschnittliche Fremdkapitalzinsen zurückzuführen ist.

Durch die Neuschätzung der Rückstellung für latente Steuern infolge
Berücksichtigung der Verkehrswerte von vor 20 Jahren sowie einer
individuellen Haltedauer konnte die Steuerrückstellung um CHF 8.9 Mio.
reduziert werden. Zudem wurde nach definitiver Veranlagung einer
Tochtergesellschaft für mehrere Vorjahre eine Steuerabgrenzung von CHF 3.7
Mio. erfolgswirksam aufgelöst. Vorwiegend aufgrund dieser beiden Effekte
ergab sich ein Steuerertrag von CHF 2.2 Mio. (Vorjahr Steueraufwand von CHF
10.9 Mio.).

Das Eigenkapital per 30.06.2024 betrug CHF 869 Mio. respektive CHF 94.28 pro
Aktie. Daraus ergibt sich eine Eigenkapitalquote von 59 %.

Immobilienportfolio

Während der Berichtsperiode wurden einige bedeutende Vermietungserfolge
erzielt, die ihre Wirkung teilweise erst ab dem zweiten Semester entfalten
werden.

Die durchschnittlich gewichtete Restlaufzeit der per Ende der
Berichtsperiode vertraglich fixierten kommerziellen Mietverträge (WAULT)
stieg zum Bilanzstichtag auf 4.5 Jahre (4.0 Jahre per Ende 2023) an.

Akquisitionsseitig wurde eine leerstehende Entwicklungsliegenschaft in Baden
mit einer jährlichen Sollmiete von CHF 1.2 Mio. erworben. Konzepte für die
Wiedervermietung sind in Arbeit. Daraus resultierende bauliche Massnahmen
sollen bis Sommer 2025 umgesetzt werden. Aufgrund der attraktiven Lage in
der Stadt Baden mit einer direkten Verbindung zum Bahnhof wird zudem das
Potenzial einer Wohnnutzung beurteilt. Für die Zwischenvermietung konnte
bereits ein erster Vermietungserfolg erzielt werden, der nach dem
Bilanzstichtag wirksam werden wird.

Entwicklungs- und Promotionsliegenschaften

Die Bau- und Entwicklungsprojekte verlaufen planmässig und die
Baufortschritte im ersten Semester 2024 entsprechen weitgehend den
Erwartungen. So wurde der Grundausbau des Gewerbegebäudes «Métiers Vernier»
im ersten Quartal vollendet. Die zweite Sanierungsetappe des «Bloom» in
Lausanne begann im April und soll bis Herbst 2025 abgeschlossen sein. Für
den «Mediacampus» in Zürich findet bis Ende des Jahres eine Testplanung zur
Evaluierung des Verdichtungspotenzials statt. Für die
Entwicklungsliegenschaft Oststrasse in St. Gallen wurde der Entwurf eines
Sondernutzungsplans eingereicht.

Erfolgreicher Ausbau erneuerbarer Energien und nachhaltige Bauprojekte

Der Ausbau der Photovoltaikanlagen schreitet voran. In der Westschweiz
konnten im Berichtssemester zwei neue Anlagen mit einer Gesamtleistung von
450 kWp in Betrieb genommen werden. Zudem wird der Umstieg auf erneuerbare
Energien forciert. Per Bilanzstichtag werden, basierend auf den
Verkehrswerten der Liegenschaften, rund 44 % des Gesamtportfolios
vollständig mit erneuerbarer Energie versorgt.

Ausblick

Intershop erwartet bis Ende des Geschäftsjahres eine leicht positive
Entwicklung sowohl des Mietertrags als auch des Leerstands (like-for-like).

Aus den im zweiten Semester bereits erfolgten und den noch geplanten
Liegenschaftsverkäufen werden Verkaufsgewinne in der Grössenordnung zwischen
CHF 10 Mio. und CHF 20 Mio. vor Steuern erwartet.

Akquisitionsseitig wurde nach dem Bilanzstichtag der Kauf eines Büro- und
Gewerbehauses in Baar per 1. August 2024 beurkundet. Zudem wird der Kauf
einer Entwicklungsliegenschaft in einer Wohnzone in Flughafennähe exklusiv
verhandelt.

Der Verwaltungsrat hat beschlossen, den unabhängigen Liegenschaftsbewerter
zu wechseln. Ab 2025 wird CBRE Zürich AG mit der Bewertung der Immobilien
betraut. Die bisherige Mandatsträgerin hat das Portfolio seit 2011 bewertet.

Die Entwicklung der Miet- und Kaufpreise von Immobilien wird auch die
Bewertung des Portfolios beeinflussen. Intershop rechnet mit einer weiterhin
positiven Entwicklung.

Der Verwaltungsrat hat mit der Geschäftsleitung die ESG-Fokusthemen neu
definiert. Entlang dieser werden im Einklang mit den wirtschaftlichen
Zielsetzungen der Intershop Gruppe Umsetzungsmassnahmen entwickelt.

Unter Ausschluss der Marktwertveränderungen geht Intershop erneut von einem
erfreulichen Abschluss aus, sodass die attraktive Dividendenpolitik
beibehalten werden kann.

Anhang

Kennzahlen Intershop Gruppe

Kontakt

Simon Haus, CEO
Florian Balschun, CFO

Unternehmensporträt

Intershop ist das älteste an der SIX Swiss Exchange kotierte
Immobilienunternehmen und investiert in der Schweiz vorwiegend in
kommerzielle Liegenschaften. Das Portfolio am 30.06.2024 umfasste 44
Liegenschaften mit einer vermietbaren Fläche von rund 524'000 m² und einem
Marktwert von rund 1.4 Milliarden Schweizerfranken. Intershop investiert
vornehmlich im Wirtschaftsraum Zürich, im Genferseegebiet und entlang der
Hauptverkehrsachsen. Das Portfolio kombiniert hohe Ertragskraft und
Sicherheit dank nutzungsgemässer und geografischer Diversifikation mit einem
beachtlichen Mehrwertpotenzial in den entwicklungsfähigen Liegenschaften.

     Agenda

     27.02.2025    Publikation Geschäftsbericht 2024 mit Medienund
                   Finanzanalystenkonferenz
     01.04.2025    62. ordentliche Generalversammlung
     26.08.2025    Publikation Halbjahresbericht 2025 mit
                   Online-Präsentation für Medienvertreter und
                   Finanzanalysten
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Ad hoc-Mitteilung (Download, PDF)

Ad hoc announcement, English version (Download, PDF)

Halbjahresbericht 2024 (Download, PDF)

Intershop Investoren/Halbjahresbericht 2024

Kennzahlen Intershop Gruppe

                                                     1. Sem.  1. Sem.
                                                     2024     2023
    FINANZEN

    Nettoliegenschaftsertrag                  Mio.   36.8     36.3
                                              CHF
    Erfolg aus Verkauf von Liegenschaften7)   Mio.   0.0      20.2
                                              CHF
    Bewertungsveränderungen                   Mio.   22.4     14.9
                                              CHF
    Betriebsergebnis (EBIT)                   Mio.   53.8     66.4
                                              CHF
    Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT)    Mio.   50.5     63.6
                                              CHF
    Reingewinn                                Mio.   52.7     52.8
                                              CHF

    Geldfluss aus Geschäftstätigkeit          Mio.   17.4     56.5
                                              CHF
    Investitionen in Immobilien               Mio.   41.6     35.1
                                              CHF

    Bilanzsumme2)                             Mio.   1'469.3  1'400.0
                                              CHF
    Immobilien2)                              Mio.   1'438.6  1'375.3
                                              CHF
    Finanzverbindlichkeiten2)                 Mio.   459.0    381.3
                                              CHF
    Eigenkapital2)                            Mio.   869.0    867.3
                                              CHF

    Eigenkapitalrendite1)                            12.2 %   12.2 %
    Eigenkapitalrendite exkl.                        8.4 %    9.6 %
    Bewertungsveränderungen1) 6)

    PORTFOLIO

    Anzahl Renditeliegenschaften2)                   27       27
    Anzahl Entwicklungsliegenschaften2) 7)           17       16
    Vermietbare Fläche2)                      in m2  524'155  502'181
    Bruttorendite2) 3) 4)                            5.7 %    5.7 %
    Nettorendite2) 3) 5)                             4.8 %    4.9 %
    Leerstandsquote Renditeliegenschaften2)          6.9 %    7.4 %
    Leerstandsquote                                  28.6 %   18.4 %
    Entwicklungsliegenschaften2)
    Leerstandsquote Gesamtportfolio2)                14.0 %   10.7 %

    PERSONAL

    Anzahl Mitarbeitende2)                           68       70

    AKTIE10)

    Reingewinn pro Aktie6)                    CHF    5.72     5.72
    Reingewinn pro Aktie exkl.                CHF    3.91     4.51
    Bewertungsveränderungen6)
    Eigenkapital pro Aktie (Net asset value,  CHF    94.28    94.09
    NAV)2) 8)
    Börsenkurs am Bilanzstichtag2)            CHF    118.20   123.00
    Dividende pro Aktie9)                     CHF    5.50     10.00
   1)     Bezogen auf das durchschnittliche Eigenkapital der
          Berichtsperiode, siehe «Alternative Performancekennzahlen»,
          Geschäftsbericht 2023, Seite 138
   2)     Angaben per 30.06.2024 und per 31.12.2023
   3)     Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag
   4)     Effektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am
          Bilanzstichtag, siehe «Alternative Performancekennzahlen»,
          Geschäftsbericht 2023, Seite 138
   5)     Effektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt
          zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen (exkl. Zinsen) im
          Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag, siehe «Alternative
          Performancekennzahlen», Geschäftsbericht 2023, Seite 138
   6)     Siehe «Reingewinn pro Aktie», Halbjahresbericht 2024, Seite 30
   7)     Inklusive Promotionsliegenschaften
   8)     Siehe «Eigenkapital pro Aktie», Halbjahresbericht 2024, Seite 26
   9)     Im ersten Semester bezahlte Dividende für das Geschäftsjahr 2023
          bzw. 2022, 2022 inkl. einmaliger Sonderdividende von CHF 5 pro
          Aktie
   10)    Vorjahreswerte um Aktiensplit angepasst


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Ende der Adhoc-Mitteilung

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   Sprache:          Deutsch
   Unternehmen:      Intershop Holding AG
                     Giessereistrasse 18
                     8031 Zürich
                     Schweiz
   Telefon:          +41 44 5441000
   Fax:              +41 44 5441001
   E-Mail:           info@intershop.ch
   Internet:         https://intershop.ch/
   ISIN:             CH0273774791
   Valorennummer:    27377479
   Börsen:           SIX Swiss Exchange
   EQS News ID:      1975331



   Ende der Mitteilung    EQS News-Service
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1975331 27.08.2024 CET/CEST

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