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Savills: Deutscher Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien arbeitet sich mühsam aus dem Transaktionstal

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Emittent / Herausgeber: Savills Immobilien Beratungs-GmbH / Schlagwort(e):
Immobilien/Research Update
Savills: Deutscher Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien arbeitet sich
mühsam aus dem Transaktionstal

08.07.2024 / 08:30 CET/CEST
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

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08. Juli 2024

Deutscher Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien arbeitet sich mühsam aus dem
Transaktionstal

  * Transaktionsvolumen: Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien
    verzeichnete im 1. Halbjahr 2024 einen Umsatz von etwa 10,7 Mrd. Euro,
    was etwa dem Wert des Vorjahreszeitraums entspricht.

  * Spitzenrenditen: Die Spitzenrenditen blieben zuletzt stabil. Der
    Zinsanstieg scheint inzwischen voll eingepreist und die Renditen dürften
    sich in den kommenden Quartalen nicht mehr wesentlich verändern. Bei
    einem deutlichen Anstieg liquiditätsgetriebener Verkäufe könnten
    allerdings auch die Anfangsrenditen nochmal steigen.

  * Investment-Strategie: Im neuen Zyklus dürfte der Mietertrag wieder eine
    wichtigere Rolle für den Gesamtertrag von Immobilieneigentümern spielen
    als der Ertrag aus Renditekompression. Das ist für jene Investoren ein
    attraktives Regime, die über Asset-Management-Expertise und lokales
    Markt-Knowhow verfügen.

  * Ausblick: Savills sieht die Talsohle am Investmentmarkt erreicht und
    rechnet mit einem allmählichen Anstieg der Transaktionsaktivität. Für
    das Gesamtjahr bleibt die Prognose für das Transaktionsvolumen von etwa
    25 Mrd. Euro bestehen (2023: 22,2 Mrd. Euro).

Die Aktivität am deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien blieb im 1.
Halbjahr 2024 auf einem sehr niedrigen Niveau. Das Transaktionsvolumen
summierte sich auf ca. 10,7 Mrd. Euro und entsprach damit ebenso etwa dem
Niveau des Vorjahreszeitraums wie die etwa 450 abgeschlossenen
Transaktionen. Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe,
ordnet die Zahlen wie folgt ein: "Die Talsohle am deutschen Investmentmarkt
erstreckt sich nun bereits über etwa eineinhalb Jahre und ein schwungvoller
Anstieg der Aktivität zeichnet sich nach wie vor nicht ab. Allerdings gibt
es einige Punkte, die unseres Erachtens für einen zumindest allmählichen
Anstieg im Laufe der zweiten Jahreshälfte sprechen. Erstens hat die Zahl der
gestarteten oder sich anbahnenden Verkaufsprozesse in den letzten Monaten
zugenommen. Das gilt nicht für alle Segmente und Märkte, im Großen und
Ganzen aber schon. Zweitens haben sich die (Spitzen-)Renditen im Laufe des
ersten Halbjahres stabilisiert. Sowohl im ersten als auch im zweiten Quartal
sind sie nur noch punktuell und geringfügig gestiegen. Das könnte bei
manchem potenziellen Käufer die Sorge mindern, zu früh und damit zu teuer
einzukaufen. Drittens dürften die Buchwerte anders als die
Transaktionspreise weiter gesunken sein, so dass beide Werte nun näher
beieinanderliegen. Das erleichtert jenen Investoren Verkäufe, die auf den
Buchwert geankert sind, etwa offenen Publikumsfonds."

Refinanzierungsgetriebene Verkaufswelle nach wie vor möglich

Eine sprunghaft steigende Dynamik am Investmentmarkt hält Savills nur dann
für möglich, wenn viele Eigentümer gleichzeitig ihre Liquidität nur durch
Verkäufe sicherstellen können. Dadurch würde das Angebot so stark steigen,
dass die Preise nochmal nachgeben würden. Diesem steigenden Angebot stünde
reichlich vorhandenes Kapital auf der Nachfrageseite gegenüber, das bislang
aufgrund zu hoher Renditeanforderungen nicht zum Zuge gekommen ist. Wie
wahrscheinlich ein solches Szenario ist, lässt sich nicht einschätzen.
Angesichts eines nun seit zwei Jahren weitgehend unveränderten Zinsniveaus
ist es in den Augen von Savills aber durchaus möglich. Das gilt in erster
Linie für Büros: Hier zeigen sich bei Objekten in ungünstigen Lagen
zunehmend Vermietungsschwierigkeiten. Zudem ist es sehr teuer oder gar
unmöglich, solche Objekte zu refinanzieren. Hinzu kommt, dass viele
institutionelle Investoren den Büroanteil in ihren Portfolios reduzieren
wollen und auch ohne Liquiditätsdruck Verkäufe anstreben. Aus dem gleichen
Grund gibt es für manche Büros unabhängig vom Preis auch nur wenige Käufer.
Im Wissen darum dürften sich einige Eigentümer dafür entscheiden, nicht die
schlechtesten Objekte zu verkaufen, sondern jene, die sich in der aktuellen
Marktphase am ehesten verkaufen lassen. Das könnten im Extremfall sogar
Objekte anderer Nutzungsarten sein, wodurch die Anfangsrenditen auch dort
nochmal etwas zulegen könnten.

Zinsanstieg nun voll eingepreist

Doch selbst solche Anstiege dürften gemessen an der zinsinduzierten
Aufwärtsbewegung fast vernachlässigbar gering ausfallen. Matthias Pink, Head
of Research Germany bei Savills, erläutert dazu: "Wir denken, dass der
Zinsanstieg nun vollständig in den Anfangsrenditen eingepreist ist und ihre
weitere Entwicklung maßgeblich durch Veränderungen der
Angebots-Nachfrage-Relation am Investmentmarkt sowie durch fundamentale
Entwicklungen an den Vermietungsmärkten getrieben wird. In Sektoren mit sich
verbessernden fundamentalen Rahmenbedingungen und/oder steigender
Investorennachfrage könnten die Renditen folglich mittelfristig wieder
sinken - Kandidaten hierfür sind in unseren Augen vor allem Nischen wie
gewerbliches Wohnen oder Rechenzentren. Im Großen und Ganzen gehen wir aber
für die nächsten ein bis zwei Jahre von stabilen Anfangsrenditen aus."

Neuer Business-Plan für einen neuen Zyklus: Mietwachstum statt
Renditekompression

Aus der Eigentümer- bzw. Investorensicht bedeuten stabile Anfangsrenditen
auch, dass der größere Teil des Gesamtertrags aus den Mieten und ihrem
Wachstum resultiert. Das war im vergangenen Zyklus überwiegend nicht so und
ist gewissermaßen eine Rückkehr in die immobilienwirtschaftliche Normalität.
Lemli beschreibt diesen Wandel so: "Das Motto für den neuen Zyklus lautet
,Mieten statt Zinsen'. In diesem Regimewechsel liegen Chancen für Investoren
und Eigentümer. Denn erstens zeichnet sich der aktuelle Zykluswechsel
dadurch aus, dass die Preise zwar sehr stark korrigiert haben, die Mieten
aber in den meisten Sektoren weiter steigen. Investoren können heute also -
simpel gesagt - den gleichen Cashflow wie vor der Zinswende kaufen,
allerdings für eine um 2 Prozentpunkte höhere Anfangsverzinsung. Zweitens
hat die Kombination aus steilem Zinsanstieg und hoher Inflation für eine
Rezession im Bausektor gesorgt, was in Märkten mit wenigstens stabiler
Flächennachfrage für weiteres Mietwachstum spricht. Drittens schließlich ist
das neue Regime vor allem für jene Investoren attraktiv, die ,Immobilie
können', die also sowohl über exzellente Asset-Management-Expertise als auch
über lokale Marktkenntnis verfügen und dadurch in der Lage sind, einen
Business-Plan umzusetzen, der auf die Steigerung des Mietertrags und nicht
auf Renditekompression setzt."

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Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen
Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in
London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange
Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt
ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partnerbüros
in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen
Osten mit über 40.000 Beschäftigten.

In Deutschland ist Savills mit mehr als 400 Mitarbeitern und
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  * Facility Management

  * Residential Agency

  * ESG Services

  * Research

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und ihre Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden
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Erreichung der gemeinsamen Ziele und steht synonym für eine Premiummarke und
ein qualitativ hochwertiges Serviceangebot, das Immobilien individuell
betrachtet und in strategische Beziehungen investiert.


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