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Basler Immobilienkompass 2024:Renditeliegenschaften erzielen tiefere Performance

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Basler Kantonalbank / Schlagwort(e): Sonstiges/Immobilien
Basler Immobilienkompass 2024: Renditeliegenschaften erzielen tiefere
Performance

26.04.2024 / 14:00 CET/CEST

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Das gestiegene Zinsniveau hinterlässt deutliche Spuren bei den
Renditeliegenschaften: 2023 verzeichneten erstmals seit der Schweizer
Immobilienkrise vor rund 25 Jahren alle drei Nutzungskategorien in
Basel-Stadt Wertkorrekturen. Die Performance ist damit weiter gesunken und
liegt deutlich unter dem Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2022.

Die Basler Kantonalbank (BKB) publiziert heute in Zusammenarbeit mit IAZI
zum sechsten Mal den Basler Immobilienkompass. Er beleuchtet zahlreiche
Aspekte rund um den Markt für Renditeliegenschaften in Basel-Stadt.

Performance sinkt mit der Zinswende deutlich
Die Performance von Renditeliegenschaften, die sich aus der Wertveränderung
und dem Netto-Cashflow (NCF) ergibt, lag 2023 in Basel-Stadt nochmals
deutlich tiefer als im Vorjahr. Mit dem gestiegenen Zinsniveau verzeichneten
alle drei Nutzungskategorien - Wohnen, Gemischt, Büro/Gewerbe - erstmals
seit 1998 eine negative Wertentwicklung. Damit lag die Gesamtrendite bei
allen Nutzungsarten mit Werten zwischen 0,9 % und 2,6 % deutlich unter dem
langjährigen Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2022.

Besonders markant war der Rückgang bei den Wohnimmobilien, wo die
Performance im Vergleich zum Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2022 von 7,1 %
auf 2,6 % geschmolzen ist. Aber auch bei den gemischt genutzten
Liegenschaften lag sie mit 2,4 % um 3,5 Prozentpunkte unter dem langjährigen
Durchschnitt, während die Performance bei den Büro- und
Gewerbeliegenschaften von 4,0 % auf 0,9 % gesunken ist.

Dennoch ist zu beachten: Die stabile Entwicklung der Cashflows aus
Mieterträgen stützt die Gesamtrendite von Immobilien-Direktinvestitionen.
Aufgrund der hohen Nachfrage nach Mietwohnungen bzw. dem gleichzeitig
beschränkten Angebot ist davon auszugehen, dass sich die Mieteinnahmen vor
allem bei Wohnimmobilien auch in den nächsten Jahren stabil entwickeln
werden.

Bau-Pipeline in Basel-Stadt leert sich
Wie die Abbildung zu den neu erstellten und bewilligten Wohneinheiten zeigt,
ist die Neubautätigkeit im Kanton Basel-Stadt trotz der Zuwanderung und
einem bei 1,1 % nach wie vor tiefen Leerwohnungsbestand im Jahr 2023 leicht
gesunken: Sie lag mit 778 Wohneinheiten um 13,7 % tiefer als 2022. In den
kommenden Jahren wird das Bauvolumen weiter sinken. Die Zahl der
bewilligten, im Bau oder in Planung befindlichen Objekte hat sich seit 2020
mehr als halbiert.

Der Rückgang der Bautätigkeit ist zumindest teilweise auf die seit 2021
deutlich gestiegen Baukosten (+18 %) zurückzuführen bzw. die Tatsache, dass
sich das Bauland aufgrund der Bodenknappheit allein in den Jahren 2021 und
2022 um fast 80 % verteuert hat.

Wohnraum bleibt knapp - vor allem für Familien
Seit 2018 wurden 3571 Wohnungen für Ein- und Zweipersonenhaushalte mit
maximal drei Zimmern gebaut. Nur gerade 1239 oder jede vierte, neu erstellte
Wohnung verfügt über mindestens vier Zimmer. Gleichzeitig können sich wegen
der hohen Eigenheimpreise immer weniger Familien Wohneigentum leisten und
weichen auf Mietwohnungen aus. Entsprechend ausgetrocknet bleibt der
Wohnungsmarkt für Familien: Wie die Abbildung zeigt, ist der Leerstand umso
geringer, je grösser die Wohnung und liegt bei Einheiten mit mindestens fünf
Zimmern bei tiefen 0,4 %.

Mietpreise: Tendenz steigend
Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage und einem gleichzeitig beschränkten
Angebot ist kaum mit einer raschen Entspannung auf dem Wohnungsmarkt zu
rechnen. So ist davon auszugehen, dass die Mieten tendenziell weiter steigen
werden. Die Grafik zeigt, dass sich die Angebotsmieten im Jahr 2023 in
Basel-Stadt um durchschnittlich 4,3 % verteuert haben; gegenüber 2018 liegen
sie um 7,6 % höher. Bei den Bestandsmieten hat die Erhöhung des
Referenzzinssatzes um 0,5 Prozentpunkte im Jahr 2023 hingegen erst zu einem
marginalen Anstieg geführt (+0,4 %). Das gestiegene Zinsniveau dürfte in den
kommenden Jahren mehr und mehr auf die Bestandsmieten umgewälzt werden.

Solarstrom: Potenzial trotz Wirtschaftlichkeit noch lange nicht ausgeschöpft
Auch wenn heute fast jeder Neubau mit einer Photovoltaik-Anlage ausgerüstet
wird, so bleibt das Potenzial im Gebäudepark gross: Im Kanton Basel-Stadt
produziert erst gerade jedes zwanzigste Dach Solarstrom. Dies, obschon sich
insbesondere bei Mehrfamilienhäusern die Investition in eine
Photovoltaik-Anlage bereits nach 10 bis 15 Betriebsjahren lohnt. Wie das
Rechenbeispiel zeigt, kann der Break-Even bereits nach der Hälfte der
Lebensdauer erreicht werden.

Ausblick: Verhalten positiv
Die robuste Entwicklung der Cashflows aus Mieterträgen stützt die
Gesamtrendite von Immobilien-Direktinvestitionen. Dies gilt insbesondere bei
den Wohnimmobilien. Auch wenn diese im Vergleich zu anderen Anlagen etwas an
Attraktivität eingebüsst haben, so versprechen sie in der Region Basel
aufgrund des knappen Wohnungsangebots weiterhin stabile bis steigende
Erträge. In Kombination mit einem eher wieder sinkenden Zinsniveau ist zu
erwarten, dass die Immobilienwerte und damit die Performance in Zukunft
wieder leicht steigen werden.

Weitere Informationen
Das Factsheet mit allen Studienresultaten und Grafiken sowie das Video zum
Basler Immobilienkompass 2024 sind auf der Webseite abrufbar.

Medienmitteilung (PDF)
Factsheet Immobilienkompass 2024 (PDF)
Webseite Immobilienkompass 2024 (Link)
Infografik Performance (PNG)
Infografik Neubautätigkeit (PNG)
Infografik Leerstandsquote (PNG)
Infografik Mietpreisentwicklung (PNG)
Rechenbeispiel Photovoltaik-Anlage (PNG)
Infografik Ausblick (PNG)


Für weitere Auskünfte
Patrick Riedo
Leiter Kommunikation
Basler Kantonalbank, CEO Office
Telefon 061 266 27 98
medien@bkb.ch

Quellen: Bundesamt für Statistik, IAZI, Statistisches Amt Basel-Stadt, SVIT
beider Basel, Statistisches Amt Basel-Stadt, Schweizerische Nationalbank,
Bundesamt für Wohnungswesen


News Source: Basler Kantonalbank


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Ende der Medienmitteilungen

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   Sprache:          Deutsch
   Unternehmen:      Basler Kantonalbank
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                     4051 Basel
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