Märkte & Kurse

    Aufschwung an den Investmentmärkten setzt sich fort
Frankfurt/Main (ots) - In den ersten drei Quartalen wurde auf den deutschen
Investmentmärkten spürbar mehr umgesetzt als im Vorjahreszeitraum. Der
Gesamtumsatz mit gewerblichen Immobilien beläuft sich bis Ende September 2024
auf gut 17,9 Mrd. EUR. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einem Ergebnisplus
von rund 15 %. Überproportional zugelegt haben vor allem die Umsätze in den
A-Standorten. Der bereits im ersten Halbjahr zu beobachtende Aufwärtstrend hat
sich also tendenziell fortgesetzt. Spürbar stärker fällt der Anstieg auf dem
Wohninvestmentmarkt aus. Mit knapp 5,9 Mrd. EUR liegt das Investitionsvolumen
(ab 30 Einheiten) sogar fast 50 % höher als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum.
Der Gesamtumsatz des deutschen Marktes beläuft sich demzufolge auf fast 23,9
Mrd. EUR. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Mit gut 17,9 Mrd. EUR notiert der gewerbliche Investmentumsatz 15 % über dem
  Vorjahreswert
- Das Ergebnis liegt in etwa auf dem Niveau der Jahre 2011 bis 2013
- 78 % (13,98 Mrd. EUR) entfallen auf Einzeldeals
- Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf 3,93 Mrd. EUR
- Retail-Investments mit gut 4,9 Mrd. EUR an der Spitze, Logistik-Investments
  auf Platz zwei mit rund 4,4 Mrd. EUR vor Büroobjekten mit gut 3,6 Mrd. EUR
- Berlin liegt wieder an der Spitze der deutschen A-Standorte (2,66 Mrd. EUR)
- Netto-Spitzenrenditen im dritten Quartal unverändert
- Marktanteil ausländischer Investoren weiterhin bei gut 38 %
- Fast 800 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

"Die bereits seit Anfang des Jahres zu beobachtende Erholung der
Investmentmärkte setzt sich fort. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 17,9
Mrd. EUR wurde der Vorjahreswert um rund 15 % übertroffen. Auch die Zahl der
registrierten Verkaufsfälle liegt mit knapp 800 etwa ein Fünftel höher als 2023.
Diese insgesamt positive Entwicklung ist besonders bemerkenswert, wenn man
gleichzeitig berücksichtigt, dass die Märkte von Seiten der Konjunktur weiterhin
Gegenwind spüren", erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate
Deutschland. Nach einer leicht optimistischeren Einschätzung im Frühjahr dieses
Jahres haben sich die Prognosen aktuell wieder deutlich eingetrübt und gehen
eher von einem Nullwachstum oder sogar einem ganz leichten BIP-Rückgang aus. "In
der Konsequenz haben sich auch die wichtigsten Stimmungsindikatoren wieder
negativ entwickelt. Nachdem der ifo-Geschäftsklimaindex im Frühjahr spürbar
angezogen hatte, ist er die letzten vier Monate kontinuierlich gesunken. Ähnlich
zeigte sich der Verlauf der ZEW-Konjunkturerwartungen, der ebenfalls seit drei
Monaten wieder nach unten zeigt. Dass die Anleger trotzdem sichtbar mehr
investieren, spricht dafür, dass sie die langfristigen Perspektiven Deutschlands
besser einschätzen als diese momentan vielfach dargestellt werden - auch wenn es
bei den einzelnen Assetklassen erhebliche Unterschiede hinsichtlich der
mittelfristigen Aussichten gibt", so Marcus Zorn.

Anders als das insgesamt schwierige konjunkturelle Umfeld wirkt sich die
eingeleitete Zinswende positiv auf das Marktgeschehen aus. Aufgrund der
rückläufigen Inflationsraten hat die EZB mittlerweile zweimal den
richtungsweisenden Einlagenzins auf aktuell 3,5 % gesenkt. Und die FED hat das
Zinsniveau in den USA im ersten Schritt sogar um satte 50 Basispunkte reduziert.
Vor dem Hintergrund, dass die Inflation in Deutschland im September auf 1,6 %
gesunken ist, spricht vieles für weitere Zinsschritte der EZB bis zum
Jahresende. "Diese Entwicklung spiegelt sich auch in den Swap-Sätzen wider, die
aktuell um mehr als 50 Basispunkte niedriger liegen als Anfang Juli. Die
Finanzierungskonditionen dürften sich auch in den folgenden Quartalen
verbessern, wodurch auch die Investitionsbereitschaft weiter zunehmen sollte,
was für leicht steigende Investmentvolumina auch im vierten Quartal spricht",
ergänzt Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Einzelhandelsinvestments verteidigen Platz 1

Wie bereits im ersten Halbjahr führen Einzelhandelsobjekte weiterhin das Ranking
der am Gesamtumsatz beteiligten Assetklassen an. Mit einem Transaktionsvolumen
von gut 4,9 Mrd. EUR zeichnen sie für mehr als 27 % des Gesamtergebnisses
verantwortlich. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahresresultat entspricht dies
einer Zunahme um fast 30 %. Den höchsten Anteil steuern dabei Kaufhäuser mit
etwa 1,5 Mrd. EUR bei. Gerade in diesem Marktsegment vollziehen sich aktuell
viele Umstrukturierungen, die mit entsprechenden Verkaufsprozessen einhergehen.
In vergleichbarer Größenordnung bewegt sich der Anteil von Geschäftshäusern,
wozu nicht zuletzt auch einige Großabschlüsse beigetragen haben, wie der Verkauf
der Fünf Höfe sowie der Maximilianstraße 12-14 in München. Über 1,2 Mrd. EUR des
Volumens entfallen darüber hinaus auf Fach- und Supermärkte, wodurch
unterstrichen wird, dass insbesondere Märkte mit einem Lebensmittelschwerpunkt
unverändert relativ weit oben auf dem Einkaufszettel der Investoren stehen.

Nur knapp hinter den Retail-Objekten folgen Logistikinvestments auf Platz zwei
der beteiligten Assetklassen. Mit einem Investmentumsatz von etwa 4,4 Mrd. EUR
liegt ihr Anteil insgesamt bei 24,5 %, womit der Vorjahreswert immerhin um 20 %
übertroffen wurde. Bemerkenswert ist, dass am erfreulichen Ergebnis sowohl
Einzel- als auch Portfolioabschlüsse umfangreich beteiligt sind. Allerdings
haben vor allem Portfoliotransaktionen spürbar zugelegt und ihren Umsatz
gegenüber 2023 um rund 40 % gesteigert. Hierdurch wird unterstrichen, dass
gerade im Segment großvolumiger Paketverkäufe wieder deutlich mehr
Investoreninteresse zu beobachten ist. Ein Indiz hierfür ist auch, dass von 14
Portfoliodeals im dreistelligen Millionenbereich im laufenden Jahr bisher acht
im Logistiksegment abgeschlossen wurden.

Weiterhin liegt die dominierende Assetklasse der vergangenen Jahre lediglich auf
Platz drei im aktuellen Ranking: Gut 3,6 Mrd. EUR und damit rund 20 % des
Gesamtumsatzes wurden in Büroobjekte investiert. Damit wurde auch etwa ein
Fünftel weniger umgesetzt als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Allerdings
konnte das Bürosegment seine relative Position gegenüber dem Halbjahresergebnis
ein wenig verbessern. Trotzdem stellt es absolut betrachtet das schwächste
Ergebnis der vergangenen 15 Jahre dar. Gerade das Bürosegment leidet aktuell
stark unter dem konjunkturellen Gegenwind und der eingetrübten Stimmung in der
Wirtschaft. Für viele Anleger ist es momentan schwer einzuschätzen, wie sich die
Nachfrage nach Büroflächen zukünftig entwickeln wird, was sich in verhaltenen
Investmentumsätzen widerspiegelt. Gleichwohl ist aber darauf hinzuweisen, dass
der Büroflächenumsatz auf den Vermietungsmärkten in den ersten drei Quartalen
etwas höher ausfällt als im Vorjahr und sich bei größerem BIP-Wachstum
perspektivisch wieder eine spürbar stärkere Nachfrage abzeichnet.

Den vierten Platz im Ranking sichern sich Hotelimmobilien, die immerhin 5,5 %
zum Resultat beisteuern. Mit einem Gesamtumsatz von 992 Mio. EUR verfehlen sie
nur knapp die Milliardenschwelle und bestätigen das schon seit längerem zu
beobachtende gestiegene Investoreninteresse damit auch eindrucksvoll in
konkreten Transaktionen. Das schwache Vorjahresergebnis können sie um gut 73 %
übertreffen. Gegenläufig stellt sich die Entwicklung im Healthcare-Segment dar.
Mit gut 720 Mio. EUR fiel das Resultat 23,5 % niedriger aus als im
Vergleichszeitraum 2023.

Deutlich mehr Investmentumsatz mit Einzeltransaktionen

Die positive Entwicklung des Transaktionsvolumens ist in erster Linie auf
deutlich gestiegene Investment-umsätze mit Einzeltransaktionen zurückzuführen.
Etwa 78 %, entsprechend 13,98 Mrd. EUR, entfallen auf dieses Marktsegment. Damit
konnte das Investmentvolumen des Vorjahreszeitraums um 20 % gesteigert werden.
Anders stellt sich die Situation bei Portfolioverkäufen dar. Hier wurde der
entsprechende Vorjahreswert mit gut 3,9 Mrd. EUR in etwa gehalten. Anzumerken
ist allerdings, dass sich eine Reihe größerer Portfoliotransaktionen aktuell in
Verhandlung und kurz vor Unterzeichnung befinden, sodass davon auszugehen ist,
dass bei Paketverkäufen im vierten Quartal eine spürbare Belebung zu verzeichnen
sein dürfte.

Der Anteil ausländischer Anleger am Gesamtvolumen mit gewerblichen Immobilien
liegt bei gut 38 % und damit auf dem gleichen Niveau wie bereits zum Halbjahr.
Grundsätzlich lässt sich ein langsam steigendes Interesse ausländischer
Investoren verzeichnen, sodass es nicht überrascht, dass sich ihr Anteil
sukzessive wieder dem langjährigen Durchschnitt von gut 40 % annähert.

A-Standorte können deutlich zulegen

"Ein Indiz dafür, dass die Zuversicht auf den Investmentmärkten wieder zunimmt,
ist darin zu sehen, dass die A-Standorte erhebliche Umsatzzuwächse verbuchen
konnten. Mit einem Investmentvolumen von gut 9,1 Mrd. EUR konnten sie ihr
Ergebnis um mehr als die Hälfte steigern. Nachdem gerade die großen Standorte
lange unter den schwierigen Finanzierungskonditionen und den
Preisanpassungsprozessen gelitten haben, gehören sie im bisherigen Jahresverlauf
eindeutig zu den Gewinnern", erläutert Nico Keller. Auf Platz eins findet sich
Berlin mit einem Umsatz von knapp 2,66 Mrd. EUR, was einem Plus von fast 47 %
entspricht. Wesentlich dazu beigetragen hat der Verkauf des KaDeWe an die
thailändische Central Group. Auf dem zweiten Rang folgt München mit 2,05 Mrd.
EUR. In der bayerischen Landeshauptstadt wurde damit, genauso wie in Berlin,
bereits in den ersten drei Quartalen die 2-Mrd.-EUR-Marke überschritten.
Vervollständigt wird das Führungstrio von Frankfurt, wo ein Ergebnis von knapp
1,26 Mrd. EUR erfasst wurde, was einem Anstieg um 50 % entspricht. Ebenfalls
mehr als eine Milliarde Euro Investmentvolumen wurde in Hamburg registriert. Mit
1,02 Mrd. EUR konnte das Vorjahrsergebnis sogar um stolze 59 % verbessert
werden. Den mit Abstand stärksten Zuwachs verzeichnet Köln, wo der Umsatz von
924 Mio. EUR fast eine Verdreifachung des Vorjahreswertes bedeutet. Gleichzeitig
ist dies das beste Resultat der letzten drei Jahre. Auf dem gleichen Niveau wie
2023 bewegt sich das Transaktionsvolumen in Düsseldorf mit 771 Mio. EUR. Der
einzige Standort mit einem spürbaren Umsatzrückgang von 24 % ist Stuttgart, wo
lediglich 423 Mio. EUR verzeichnet wurden.

Renditen in allen Marktsegmenten unverändert

Die Stabilisierungsphase der Renditen, die bereits im ersten Quartal 2024
einsetzte, hat sich erwartungsgemäß auch noch im dritten Quartal fortgesetzt.
Die Spitzenrenditen liegen demzufolge in allen Assetklassen auf dem gleichen
Niveau wie Mitte des Jahres. Ende des dritten Quartals notieren die
Netto-Spitzenrenditen für Büroobjekte im Durchschnitt der A-Standorte
unverändert bei 4,36 %. Teuerster Standort ist nach wie vor München mit einem
Wert von 4,20 %. Nur knapp dahinter folgen gleichauf Berlin und Hamburg mit
jeweils 4,25 %. In Köln und Stuttgart sind weiterhin 4,40 % anzusetzen und in
Frankfurt und Düsseldorf liegt die Spitzenrendite bei 4,50 %. Im Logistikmarkt
beläuft sich die Spitzenrendite nach wie vor auf 4,25 %, und für innerstädtische
Geschäftshäuser sind im Durchschnitt der A-Standorte unverändert 3,76 % zu
verzeichnen. Bei Fachmarktzentren haben 4,75 % Bestand, und auch
Discounter/Supermärkte (4,90 %) und Shoppingcenter (5,60 %) liegen auf dem
gleichen Niveau wie im Vorquartal.

Perspektiven

Die weitere Entwicklung der deutschen Investmentmärkte in den nächsten Quartalen
wird durch zwei unterschiedliche Trends geprägt werden, die gegenläufige
Auswirkungen auf das Marktgeschehen haben. Auf der einen Seite ist die
stotternde Konjunktur zu nennen, von der, anders als noch im Frühjahr erhofft,
dieses Jahr keine Wachstumsimpulse zu erwarten sind. Im Gegenteil, es ist nicht
ganz auszuschließen, dass Deutschland eventuell sogar noch in eine leichte
Rezession rutscht. Aus Investorensicht bleibt damit eine gewisse Unsicherheit
bestehen, wann die Gesamtwirtschaft in Deutschland wieder stärker anspringt und
damit auch die Nutzernachfrage auf den Immobilienmärkten beflügelt. Für das in
den nächsten zwei Quartalen zu erwartende Investitionsvolumen könnte diese
Situation möglicherweise leicht bremsend wirken.

Auf der anderen Seite haben die großen Notenbanken begonnen, in ersten Schritten
die Leitzinsen zu senken. Schaut man sich gleichzeitig die deutlich rückläufigen
Inflationsraten an, besteht hier voraussichtlich noch Luft für weitere
Zinsschritte in diesem und im nächsten Jahr. Hierdurch werden eine Reihe
positiver Effekte ausgelöst, von denen die Immobilienmärkte profitieren sollten.
Das sind einerseits deutlich verbesserte Finanzierungskonditionen für Investoren
und einhergehend damit ein Ende der Preisfindungsphase, andererseits vermutlich
auch eine sich aufhellende Verbraucherstimmung mit steigenden Ausgaben aufgrund
der geringeren Inflation bei gleichzeitig erheblichen Lohnsteigerungen. Hiervon
sollten die Nutzermärkte profitieren und nicht unerheblich Nachholeffekte
ausgelöst werden. Für Investoren bieten sich damit sehr attraktive
Einstiegschancen mit erheblichen Wertsteigerungspotenzialen.

In der Gesamtbewertung dieser unterschiedlichen Einflussfaktoren spricht aus
heutiger Sicht vieles dafür, dass sich der moderate Aufwärtstrend des laufenden
Jahres fortsetzen wird. Mitentscheidend hierfür ist auch die spürbare Aufhellung
der Stimmung auf Investorenseite sowie die Verbesserung der mittelfristigen
Perspektiven in Bezug auf die Gesamtwirtschaft und die Zins- und
Finanzierungslandschaft. Ein sprunghafter Anstieg der Transaktionsvolumina, die
in Richtung langfristiger Durchschnitt gehen, dürfte dagegen noch etwas länger
auf sich warten lassen.

"Zusammenfassend erwarten wir, dass sich die sukzessive Erholung der
Investmentmärkte in den folgenden Quartalen fortsetzen wird. Das
Investitionsvolumen im Gesamtjahr dürfte etwa 15 bis 20 % höher ausfallen als im
Vorjahr, wobei es zwischen den einzelnen Assetklassen noch Unterschiede geben
wird. Vor allem Büroinvestments werden vermutlich noch etwas länger unter dem
schwachen konjunkturellen Umfeld und der daraus resultierenden Verunsicherung
der Anleger leiden, bevor auch hier wieder ein spürbarer Aufschwung einsetzen
könnte. Bezogen auf die Spitzenrenditen ist eine leichte Renditekompression
Anfang kommenden Jahres das wahrscheinlichste Szenario, auch wenn für einzelne
Assetklassen erste Schritte bereits im Schlussquartal 2024 nicht ganz
auszuschließen sind", fasst Marcus Zorn zusammen.

Link zum Marktbericht: Investmentmarkt Deutschland Q3 2024 | BNP Paribas Real
Estate (https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/investmentmarkt/deuts
chland-at-a-glance)

Pressekontakt:

Chantal Schaum
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