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Original-Research: STINAG Stuttgart Invest AG - von GBC AG

06.08.2024 / 09:31 CET/CEST
Veröffentlichung einer Research, übermittelt durch EQS News - ein Service
der EQS Group AG.
Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw.
Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung
oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.

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Einstufung von GBC AG zu STINAG Stuttgart Invest AG

     Unternehmen:               STINAG Stuttgart Invest AG
     ISIN:                      DE0007318008

     Anlass der Studie:         Managementinterview
     Empfehlung:                Kaufen
     Kursziel:                  26,00 EUR
     Kursziel auf Sicht von:    31.12.2025
     Letzte Ratingänderung:
     Analyst:                   Matthias Greiffenberger, Cosmin Filker

'Wir achten auf eine angemessene Dividendenpolitik, die zum einen die
Aktionäre an dem Geschäftserfolg beteiligt.'

Die STINAG Stuttgart Invest AG fungiert als Immobilien-Holding. Durch
Diversifizierung in verschiedene Immobilien-Assetklassen wie
Geschäftshäuser, Büro-, Hotel-, Senioren-, Pflege- und Gesundheitsimmobilien
sowie Wohn- und Light Industrial-Immobilien sichert die STINAG ihre
nachhaltige Substanz- und Ertragskraft. Das Immobilienportfolio konzentriert
sich auf den süddeutschen Raum, insbesondere Stuttgart und
Baden-Württemberg, und hat einen Verkehrswert von rund 560 Mio. Euro mit
stillen Reserven von etwa 275 Mio. Euro. Angesichts der aktuellen
Marktkapitalisierung von rund 200 Mio. Euro besteht unseres Erachtens
erhebliches Bewertungs-Upside-Potenzial.

GBC AG: Wie würden Sie das Geschäftsmodell der STINAG Stuttgart Invest AG
beschreiben, und welche zentralen Strategien verfolgen Sie derzeit, um
langfristiges Wachstum zu sichern?

Heike Barth: Wir als ein mittelständisches Immobilienunternehmen
konzentrieren uns auf das Assetmanagement unserer Bestandsimmobilien, auf
Projektentwicklungen inklusive Revitalisierungen, den Erwerb von neuwertigen
sowie vollvermieteten Objekten und Forward Deals in den Assetklassen
Senior-Living, Senioren- und Pflegeimmobilien, Ärztehäuser /
Gesundheitszentren wie auch Geschäftshäuser - alles in Toplagen - im
gewerblichen Bereich und in geringerem Umfang im Bereich Wohnimmobilien.

Zentrales Ziel unseres strategischen Handelns ist die Sicherung eines
langfristigen Wachstums. Grundlage hierfür ist unser risikodiversifiziertes
Portfolio und damit die Beachtung einer ausgewogenen
Projektrevitalisierungs- und Bestandskaufpipeline. Dabei liegt die
Investmentregion in der Stuttgarter City, Großraum Stuttgart,
Baden-Württemberg sowie Bayern, in Ausnahmefällen in anderen südlichen
Bundesländern, wie aktuell die Wohnprojektentwicklung Bickenbach. Die
Größenordnungen unserer Einzelinvestitionsvolumen bewegen sich in der Regel
zwischen 10 Mio. Euro und 45 Mio. Euro. Nach aktuellen Marktgegebenheiten
liegt die Zielrendite bei 5 % aufwärts, bei Objekten in zukunftsorientierten
strategischen Assetklassen kann sich diese auch leicht darunter bewegen. Wir
orientieren uns bei unseren Immobilien stets auf Vollvermietung, so dass die
Leerstandsquote nie über 1 % bis 1,5 % liegen darf, ausgenommen hiervon sind
natürlich Bestandsobjekte, die sich gerade in einer Revitalisierung
befinden. Auf Basis der Investments sowie der indexierten Miet- und
Pachtverträge sollte bei den Mieterlösen eine jährliche Steigerung von rund
5 % erreicht werden. Bei unseren Immobilieninvestitionen steuern wir in der
Regel Fremdkapital in angemessener Höhe bei, wobei der bilanzielle
Fremdkapitalanteil bei maximal 40 % bis 45 % liegen muss.

Dieses strategische Geschäftsmodell kann man zusammenfassend wie folgt
beschreiben: Unsere Immobilienbestandshaltung sowie unsere
Immobilieninvestments sind geprägt von einem vorausschauenden soliden
Wirtschaften unter Beachtung einer klaren zukunftsorientierten
Risikostreuung und einer angemessenen risikooptimierten Ergebnis-, Finanz-
und Vermögenssituation. Dieses Geschäftsmodell leben wir seit Jahrzehnten,
unabhängig davon, ob sich der Immobilienmarkt in einer Hype-Phase befindet
oder massiv belastet ist, wie nunmehr schon seit zwei Jahren. Aber genau
diese doch konstante Strategieverfolgung, mit frühzeitiger Weichenstellung
einzelner strategischer Parameter, macht es deutlich, dass wir gut durch die
diversen Krisen gekommen und stabil für die Zukunft ausgerichtet sind.

GBC AG: Die STINAG besitzt ein diversifiziertes Immobilienportfolio. Welche
Kriterien nutzen Sie bei der Auswahl und Bewertung neuer
Investitionsprojekte?

Heike Barth: Neben der Einhaltung der zuvor genannten Strategiekriterien
achten wir darauf, dass schon zu einem frühen Zeitpunkt die aktuellen sowie
künftigen Markterfordernisse berücksichtigt werden, die Mieterstruktur
zukunftsorientiert ausgerichtet ist und die Finanzierungen langfristig
zinsgünstig gesichert sind.

Des Weiteren ist die Grundlage für die Entscheidung eines Objektkaufs sowie
einer Projektentwicklung unser sogenannter "Stresstest". Dabei müssen die
Wirtschafts- und Finanzkennzahlen der betroffenen Immobilie, hierzu zählen
das Investitionsvolumen, die Renditesituation, Ergebnis und Cashflow, das
Verhältnis von Fremdkapital- und Eigenkapitaleinsatz, der Kapitaldienst
sowie die mittelfristige Substanz- und Werthaltigkeit, auch bei negativ
veränderten Marktbedingungen in Bezug auf Zins, Mietpreis und
Baukostenentwicklung standhalten.

Spekulative Geschäftsmodelle, die mit hohen Risiken verbunden sind und damit
eine aggressive Wachstumsstrategie darstellen, wurden und werden von uns
nicht verfolgt.

GBC AG: Die STINAG hat in den letzten Jahren eine stabile finanzielle
Performance gezeigt. Was sind die Haupttreiber für diese Stabilität und wie
planen Sie, diese in der Zukunft aufrechtzuerhalten?

Heike Barth: Unsere stabile finanzielle Performance basiert auf dem Erfüllen
des eben genannten Stresstests. Haupttreiber für eine stabile Entwicklung in
der Zukunft ist eine langfristige Zinssicherung für das einzusetzende
Fremdkapital sowie ein weiterhin angemessen hoher Eigenkapitaleinsatz. Des
Weiteren achten wir auf eine angemessene Dividendenpolitik, die zum einen
die Aktionäre an dem Geschäftserfolg beteiligt, zum anderen aber auch die
Eigenkapitalsituation weiter stärkt. Dies vor allem in den Zeiten der seit
nunmehr zwei Jahren vorhandenen Marktumbrüche. Genau diese stabile
finanzielle Performance, basierend auf unserem soliden Immobilien- und
Investmentmanagement, wird auch äußert positiv in der Bankenwelt
wahrgenommen.

GBC AG: Welche Wachstumspläne verfolgen Sie in den nächsten fünf Jahren und
welche neuen Märkte oder Segmente sind besonders interessant für Sie?

Heike Barth: Unser Hauptaugenmerk liegt in den Immobiliensegmenten
Senior-Living, Pflege- und Gesundheitsimmobilien (keine Kliniken) sowie
Mixed-use-Objekte (Büro, Wohnen, Praxen, Nahversorgung, Sozialeinrichtungen
z. B. Kitas). Gerade die Segmente "Senior Living / Betreutes Wohnen" sowie
"Gesundheitsimmobilien" wollen wir zukunftsgerichtet neu erschließen.
Hintergrund hierfür sind zukunftsgerichtete Bedarfskriterien wie die
demografische Entwicklung, die Rahmenbedingungen wie die heutigen aber auch
künftigen "Silver Ager" eigenbestimmt leben wollen, die Situation der
Pflegeeinrichtungen in Deutschland sowie deren künftigen Finanzierbarkeit.
Zudem werden sogenannte "Ärztehäuser" im Kontext der Krankenhausreform des
Bundes in allen Regionen, ob Stadt oder Land immer wichtiger.

Es ist das Ziel, in den kommenden drei Jahren in diesen Assetklassen
verstärkt in neuwertige und langfristig vollvermietete Bestandsobjekte mit
einem Volumen von 60 Mio. Euro bis 70 Mio. Euro zu investieren. Für unsere
aktuellen Eigenentwicklungen von vier Geschäftshäusern in der Stuttgarter
City sowie die Wohnprojektierung Bickenbach werden wir bis Ende 2026 ein
Gesamtvolumen von rund 75 Mio. Euro investieren.

GBC AG: Können Sie uns einige der bedeutendsten aktuellen Projekte der
STINAG vorstellen und erklären, wie diese zur Wertschöpfung des Unternehmens
beitragen?

Heike Barth: Wie ich ja bereits erwähnte, haben wir derzeit fünf
Projektierungen in der Planungs- oder Realisierungsphase, davon drei
Revitalisierungen von Bestandsimmobilien sowie eine komplette Neuentwicklung
auf dem Grundstück eines Bestandsobjektes, allesamt Gewerbeobjekte in der
Stuttgarter City gelegen, sowie eine Wohnprojektierung, die wir im Rahmen
eines Forward-Deals in der Fertigstellungsphase haben.

Betrachten wir zunächst das an einem erstklassigen Standort gelegene
Bestandsobjekt Tübinger Straße 6 / Kleine Königsstraße 1, das wir Anfang
Januar 2023 mit dem Ziel einer kompletten Revitalisierung erworben haben.
Das im Jahr 1911 erbaute Geschäftshaus wird mit seinen sechs oberirdischen
Geschossen sowie einem Untergeschoss neu ausgerichtet. Dabei entstehen in
den Obergeschossen 1 bis 5 rund 2.500 m² modernst ausgestattete und flexible
Büro- und/oder Praxisflächen, aufteilbar je Ebene in zwei Mieteinheiten
zwischen 200 m² und 400 m², sowie zwei Retailflächen im Erdgeschoss. Die
Entmietung des Gebäudes ist abgeschlossen, seit Anfang August erfolgt der
Innenabriss, die Baugenehmigung für die Neuausrichtung wird im Spätsommer /
Frühherbst 2024 erwartet, Mitte 2026 sollte die Revitalisierung
fertiggestellt sein. Zur Wertschöpfung trägt dieses Objekt mit einer Rendite
von ca. 5 % auf Basis von Mieterlösen in Höhe von rund 1,1 Mio. Euro und
einer langfristig gesicherten Finanzierung und damit einem angemessenen
Free-Cashflow bei.

Ein weiteres Objekt ist ebenfalls in der Tübinger Straße gelegen, das Haus
17b. Dieses urban gelegene denkmalgeschützte Gebäude wird ebenfalls einer
kompletten Revitalisierung unterzogen und als Geschäfts- und Wohnhaus mit
rund 2.600 m² Mietfläche ausgerichtet. Insgesamt entstehen 14 nach
modernsten Standards ausgestatte Wohnungen, im Erd- und 1. Obergeschoss
flexibel aufteilbare Büro-/Praxiseinheiten. Die Fertigstellung ist für
Herbst 2026 geplant. Lage, Ausrichtung, langfristige Finanzierung sowie die
Renditesituation tragen zu einem weiteren Ausbau der Werthaltigkeit des
Immobilienportfolios des STINAG-Konzerns und damit der Wertschöpfung bei.

Zur Risikodiversifikation unseres Immobilienportfolios können wir im letzten
Quartal 2024 die Wohnbauprojektierung nahe Darmstadt in unserem Bestand
übernehmen. Das Wohnensemble mit 74 Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten wird
zu einem Ausbau der Nutzflächen in der Assetklasse Wohnen um rund 7.300 m²
führen. Eine Vollvermietung sollte ab Mitte 2025 erreicht werden können,
eine gesicherte Mietgarantie des Projektentwicklers über 17 Monate liegt
vor. Die verkehrsgünstige Lage in der starken Wirtschaftsregion, die
hochwertige Ausstattung der jeweiligen Gebäude und damit der Wohnungen
führen ab 2026 erstmals zu ganzjährigen Mieteinnahmen von rund 1,5 Mio.
Euro.

GBC AG: Die Finanzierung von Immobilienprojekten ist oft komplex. Welche
Finanzierungsstrategien verfolgt die STINAG, um ihre Projekte erfolgreich
umzusetzen?

Heike Barth: Kurz zusammengefasst bedeutet dies, dass wir bereits frühzeitig
Finanzierungsgespräche mit Banken führen, wobei wir bei unserer Hauptbank
ein hohes Finanzierungsvolumen gesichert haben. Unsere Finanzierungsvorhaben
sind und werden langfristig zinsgesichert. Das
Fremdkapital-/Eigenkapitalverhältnis liegt bei rund 40:60. Die Leistung des
Kapitaldienstes und das Erreichen des Free-Cashflows muss unserem Stresstest
auch bei negativ verlaufenden Marktbedingungen standhalten. Sicherlich ist
es so, dass wir stets, aber gerade in der Phase relativ hoher Zinsen auf
eine noch angemessenere Eigenkapitalquote achten und den Fremdkapitalanteil
auf dem Niveau halten, dass das jeweilige Objekt in jeder Marktlage stabil
hinsichtlich Ergebnis- und Cashflowentwicklung performen kann.

GBC AG: Abschließend, welche Vision haben Sie für die STINAG Stuttgart
Invest AG und welche Botschaft möchten Sie potenziellen Investoren mit auf
den Weg geben?

Heike Barth: Wie ich bereits eingangs erwähnt habe, verfügt der
STINAG-Konzern über ein Immobilienportfolio mit einem aktuellen Marktwert
von rund 560 Mio. Euro. Mit Realisierung der derzeitigen
Projektentwicklungen bis Ende 2026 sollte sich der Portfoliowert vorsichtig
bewertet auf deutlich über 600 Mio. Euro bewegen. Hinzu kommen die geplanten
Bestandskäufe in den kommenden zwei bis drei Jahren; in die Assetklassen
Senior Living / Betreutes Wohnen, Gesundheitsimmobilien sowie Mixed Use
Gebäude wollen wir bis zu weiteren 80 Mio. Euro investieren.

Legt man den aktuellen Marktwert von rund 560 Mio. Euro zugrunde und bringt
die Immobilienbuchwerte von 285 Mio. Euro (Stand: 31.12.2023) zum Abzug, so
liegen die stillen Reserven vor Fremdkapitalanteil bei rund 275 Mio. Euro.
Werden hiervon wiederum die Bankdarlehen von rund 154 Mio. Euro abgezogen,
liegen die stillen Reserven bei rund 120 Mio. Euro und damit bei 8,10
Euro/Aktie.

Ein Vergleich mit der aktuellen Marktkapitalisierung von rund 200 Mio. Euro
zeigt eindeutig, welches Wertsteigerungspotenzial die STINAG-Aktie nach
aktuellen Gegebenheiten der Ergebnis-, Vermögens- und Finanzkennzahlen
aufweist. Unter Berücksichtigung der Perspektive hinsichtlich der
Realisierung der aktuell laufenden Projekte, die zu einer deutlichen
Steigerung von Umsatz, EBIT und Jahresüberschuss sowie Marktwert des
Immobilienportfolios ab dem Jahr 2026 / 2027 führen werden, ergänzt um die
weiteren vorgesehenen Investitionen in Bestandsobjekte in den kommenden zwei
bis drei Jahren, wie bereits zuvor dargelegt, ist eine nochmalige Steigerung
des Unternehmenswertes, der stillen Reserven gegeben. Hinzu kommt, dass
dieses werthaltige und risikodiversifizierte Immobilienportfolio mit einer
angemessenen Fremdkapitalquote von rund 27,5 % des Immobilienwertes bzw. 47
% der Bilanzsumme mit einem hohen Eigenkapitalanteil stabil langfristig
finanziert ist.

Dies ist die Wert- und Ergebnisseite des STINAG-Konzerns. Zugleich bietet
dieser Portfolioausbau aber auch die Chance auf eine stetige Verbesserung
der Dividendenausschüttungssituation in den kommenden Jahren.

GBC AG: Vielen Dank für das Interview.



Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/30375.pdf

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Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher
Interessenkonflikt gegeben: (5a,11); Einen Katalog möglicher
Interessenkonflikte finden Sie unter:
http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung
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Datum (Uhrzeit) der Fertigstellung: 05.08.2024 (13:00 Uhr)
Datum (Uhrzeit) der ersten Veröffentlichung: 06.08.2024 (09:30 Uhr)

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1961197 06.08.2024 CET/CEST

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