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Savills: Spitzenrenditen am Wohnungsmarkt stabil, im Bestand dauert Preiskorrektur an

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Emittent / Herausgeber: Savills Immobilien Beratungs-GmbH / Schlagwort(e):
Immobilien/Research Update
Savills: Spitzenrenditen am Wohnungsmarkt stabil, im Bestand dauert
Preiskorrektur an

08.07.2024 / 08:30 CET/CEST
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

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08. Juli 2024

Spitzenrenditen am Wohnungsmarkt stabil, im Bestand dauert Preiskorrektur an

  * Investmentaktivität: Der Investmentmarkt für Wohnimmobilien verzeichnete
    im 1. Halbjahr 2024 ein Transaktionsvolumen von knapp 3 Mrd. Euro. Das
    ist ein Viertel weniger als im Vorjahreszeitraum. Die Zahl der
    Transaktionen nahm in den letzten Monaten bereits wieder zu.

  * Spitzenrenditen: Die Preiskorrektur im Spitzensegment scheint
    abgeschlossen. Die Spitzenrendite liegt seit einem Jahr unverändert bei
    3,6 %.

  * Bestandspreise: Außerhalb des Core-Segments liegen die
    Preisvorstellungen von Eigentümern und potenziellen Käufern teils noch
    weit auseinander. Angesichts steigender Kosten könnten die Preise im
    regulierten Bestand weiter unter Druck geraten.

Im 1. Halbjahr des Jahres 2024 wurden in Deutschland Wohnimmobilien für
knapp 3 Mrd. Euro gehandelt (Transaktionen ab 50 Wohnungen). Damit ist es
das umsatzschwächste Halbjahr seit 2011. Savills sieht die Talsohle jedoch
erreicht und beobachtet bereits eine steigende Dynamik. Ablesen lässt sich
dies vor allem an einer zuletzt wieder gestiegenen Anzahl abgeschlossener
Transaktionen und auch die Zahl laufender Verkaufsprozesse nahm in den
letzten Monaten zu. Gleichwohl ist es in den Augen von Savills wohl noch zu
früh, eine Trendwende auszurufen. So wurde das Transaktionsvolumen in den
ersten sechs Monaten des laufenden Jahres nicht zuletzt durch die
öffentliche Hand gestützt, die für mehr als ein Drittel des Ankaufsvolumens
verantwortlich zeichnete und damit größte Käufergruppe war. Der größte
Ankauf war der Erwerb eines Vonovia-Teilportfolios durch die Berliner
Wohnungsgesellschaft Howoge. Es war zugleich die bei Weitem größte
Transaktion in diesem Jahr. Dass die öffentliche Hand weiterhin so präsent
als Käuferin von Wohnungsportfolios bleibt, hält Savills vor dem Hintergrund
des eingeschränkten finanziellen Spielraums vieler Kommunen für
unwahrscheinlich.

Core-Preise haben Talsohle erreicht

Dass das Transaktionsvolumen dennoch zurückging, liegt maßgeblich an den
niedrigeren erzielten Preisen pro gehandelter Wohneinheit. Im Durchschnitt
wurden in den letzten zwölf Monaten knapp 152.000 Euro pro Wohnung erlöst.
Das ist ein knappes Viertel weniger als ein Jahr zuvor. Gegenüber dem 1.
Quartal ist der Durchschnittspreis um lediglich 2 % zurückgegangen. Der
Preisrückgang hat sich damit zwar verlangsamt, ob die Talsohle schon
erreicht ist, bleibt abzuwarten. Im Spitzensegment ist das definitiv der
Fall, wie Marco Högl, Director und Head of Residential Capital Markets bei
Savills Germany berichtet: "Für gut gelegene Objekte mit Neubauqualität, die
nicht der Mietpreisbremse unterliegen, gibt es wieder zahlreiche potenzielle
Käufer. In mehreren in den letzten Monaten für diese Art von Produkt
abgeschlossenen Bieterverfahren wurde jeweils ein ähnlich hoher Preis
erzielt." Savills eine Spitzenrendite von 3,6 % aus, die damit nun seit
einem Jahr unverändert geblieben ist. Högl schränkt jedoch ein: "Um eine
breite potenzielle Käuferbasis anzusprechen, darf das Volumen nicht zu hoch
sein. Der ,Sweet Spot' der meisten Investoren liegt bei zwanzig bis dreißig
Millionen Euro."

Im regulierten Bestand dauert Preiskorrektur an

Jenseits dieses Top-Segments ist das Bild differenzierter und die weitere
Entwicklung viel schwieriger einzuschätzen. Karsten Nemecek, Managing
Director Corporate Finance - Valuation bei Savills Germany, kommentiert
dazu: "Während die Readjustierung der Preise an das neue Zinsumfeld im
Core-Segment abgeschlossen zu sein scheint, ist das in anderen Teilen des
Marktes noch nicht Fall. Am ehesten gilt das noch für Objekte mit klarem
Mietsteigerungspotenzial, das im Rahmen der Mieterfluktuation oder durch
Mieterhöhungen bei laufenden Verträgen realisiert werden kann. Auch für
Objekte, bei denen sich eine Manage-To-Green-Strategie umsetzen lässt, gibt
es zahlreiche potenzielle Käufer, deren Preisvorstellungen auch zu jenen der
Verkäufer passen." Generell beobachtet Savills eine hohe Nachfrage von
Value-Add- und opportunistischen Investoren. Diese haben allerdings so hohe
Renditeanforderungen, dass sie im Grunde nur bei Eigentümern mit
Verkaufsdruck auf passendes Angebot stoßen - und davon gibt es nur sehr
wenige. "Erschwerend kommt hinzu, dass sich viele Value-Add-Szenarien wegen
der stark gestiegenen Baukosten und der mutmaßlich bald bis wenigstens 2028
verlängerten Mietpreisbremse gar nicht mehr rechnen lassen. Auch ein Exit
ist nur schwer kalkulierbar, weil noch unklar ist, welche Investorengruppe
dafür in Frage kommt", so Nemecek. Die gestiegenen Baukosten machen
allerdings nicht nur den Value-Add-Investoren zu schaffen, sondern auch den
Bestandshaltern. Deren Instandhaltungskosten sind nach Beobachtung von
Savills in den letzten Jahren stark gestiegen und diese höheren Kosten
werden wegen der Regulierung sowie der zunehmend geringeren
Mieterfluktuation nicht in allen Fällen durch steigende Mieten ausgeglichen
werden können. Dadurch wird die Wohnungsbewirtschaftung weniger rentabel,
vor allem für kleinere Bestandshalter, die nicht von Skaleneffekten
profitieren. Das könnte sie dazu bewegen, sich von Objekten oder ganzen
Portfolios zu trennen, was nochmal Bewegung in die Preise bringen könnte.

Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen
Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in
London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange
Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt
ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partnerbüros
in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen
Osten mit über 40.000 Beschäftigten.

In Deutschland ist Savills mit mehr als 400 Mitarbeitern und
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und ihre Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden
sowohl für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte
Verhandlungsstärke geschätzt. Savills bietet hochprofessionellen Service zur
Erreichung der gemeinsamen Ziele und steht synonym für eine Premiummarke und
ein qualitativ hochwertiges Serviceangebot, das Immobilien individuell
betrachtet und in strategische Beziehungen investiert.


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