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MÜNCHEN (dpa-AFX) - Wer in Deutschland ein günstiges Einfamilienhaus sucht, wird nach einer Untersuchung des Wirtschaftsforschungsinstituts IW Köln quasi nur noch auf dem Land und in strukturschwachen Regionen fündig. Im Vergleich der sechzehn Bundesländer sind Eigenheime demnach im Saarland, Schleswig-Holstein und in Sachsen-Anhalt am billigsten. Ein typischer Modellhaushalt muss dort im Schnitt gut ein Viertel des Nettoeinkommens für die monatlich fällige Rate des Immobilienkredits ausgeben. Am anderen Ende der Skala stehen Berlin, Bayern und Hamburg, wo die Abzahlung des Immobilienkredits im Schnitt an die vierzig Prozent des Nettoeinkommens oder mehr verschlingt. Das teilte der Finanzierungsvermittler Interhyp mit, der die Studie bei den Kölner Ökonomen in Auftrag gegeben hatte.

Gut ein Drittel des Monatseinkommens bei Finanzierung tragbar

IW-Immobilienfachmann Michael Voigtländer und seine Mitarbeiter werteten die Einfamilienhauspreise in sämtlichen 400 Landkreisen und kreisfreien Städten Deutschlands aus. Dabei gingen die Ökonomen von einer Familie mit zwei Kindern und einem für Eigenheiminteressenten typischem Einkommen im siebzigsten Perzentil aus - also Käufer mit höherem Einkommen als 70 Prozent der deutschen Haushalte. Als tragbar gelten im "Erschwinglichkeitsindex" monatliche Ausgaben für die Immobilie von bis zu 35 Prozent des Nettoeinkommens, im Index markiert durch die Zahl 100. Je weiter der Index unter 100, desto weniger erschwinglich, je höher über 100, desto eher leistbar. Familien mit mittlerem Einkommen haben noch schlechtere Karten beim Eigenheimkauf als der für die Studie angenommene Musterhaushalt: "Es ist einfach nicht die Realität, dass der Medianhaushalt tatsächlich Wohneigentum erwerben kann, was im Übrigen sozialpolitisch ein Riesenproblem ist", sagte Voigtländer.

Neben dem seit Jahrzehnten bekannt teuren München liegen auch die sechs übrigen größten deutschen Städte sowie deren Umland im eher unerschwinglichen Bereich des Indexes. Anders sieht es in kleineren Großstädten und deren Nachbarlandkreisen aus, wo ein Musterhaushalt laut Studie im Schnitt etwa ein Drittel seines Einkommens für die Abzahlung ausgeben muss, und damit noch im Rahmen der Erschwinglichkeitsformel liegt.

Immense Unterschiede auch innerhalb der Länder - Beispiel Bayern

Doch auch die Durchschnittspreise in den Ländern verdecken zum Teil große örtliche Unterschiede: Am leichtesten erschwinglich sind Einfamilienhäuser im Kreis Steinburg in Schleswig-Holstein (Indexwert 187) und im Kreis Rhön-Grabfeld, Bayerns nördlichstem Landkreis in Unterfranken (184). Dort verzehrt der Hauskauf weniger als ein Fünftel des Nettoeinkommens des angenommenen Musterhaushalts.

Speerspitze der Unbezahlbarkeit: München und neun Umlandkreise

Für eine Mehrheit unbezahlbar hingegen ist ein Eigenheim am anderen Ende der Republik im Kreis Garmisch-Partenkirchen mit einem Indexwert von 53. Am oberbayerischen Alpenrand müsste sogar der einigermaßen betuchte Musterhaushalt zwei Drittel seines Nettoeinkommens für die Monatsrate ausgeben. Garmisch steht nicht allein: Die Top Ten der zehn teuersten Kommunen und Städte werden sämtlich von München und den Kreisen rund um die bayerische Landeshauptstadt und im Alpenvorland in Beschlag genommen.

... aber Potsdam nur knapp dahinter

Auf dem zehnten Platz liegt Ebersberg im Osten Münchens, aber auch dort kostet die Monatsrate den Musterhaushalt laut IW noch mehr als die Hälfte (54 Prozent) des Monatseinkommens. "Das sind letztlich auch Standorte, wo das Einkommen alleine wahrscheinlich nicht mehr ausreicht, um tatsächlich Einfamilienhäuser zu kaufen", sagte Voigtländer. "Da stehen oftmals Erbschaften oder Schenkungen, auf jeden Fall Vermögen dahinter, dass diese Immobilien überhaupt gekauft werden können." Auf Platz elf folgt dann eine ostdeutsche Stadt: das bei den Begüterten beliebte Potsdam vor den Toren Berlins (Indexwert 66).

Kleinere Großstädte und Umland noch bezahlbar

Nach Bevölkerungsverteilung betrachtet, wohnt demnach weniger als die Hälfte der Musterhaushalte in Kommunen mit leistbaren Preisen: "Etwa 45 Prozent der betrachteten Modellhaushalte leben in keiner der Top-Sieben-Metropolen oder deren Umland und damit in einer Region, in der der Erwerb eines Einfamilienhauses erschwinglich ist", sagte Interhyp-Vorstandschef Jörg Utecht. Auf bessere - beziehungsweise günstigere - Zeiten in näherer Zukunft zu hoffen, könnte demnach vergeblich sein: IW-Ökonom Voigtländer rechnet weder mit spürbar besseren Finanzierungskonditionen noch mit massivem Preisrückgang./cho/DP/zb