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(neu: Aussagen aus der Telefonkonferenz mit Analysten, Gespräch mit dem Verwaltungsratschef, Analysten, Aktienkurs)

LUXEMBURG (dpa-AFX) - Höhere Finanzierungskosten machen der Aroundtown -Tochter Grand City Properties wie auch der gesamten Branche zu schaffen. Aufgrund des derzeit schwierigen Umfelds für Immobilienverkäufe wertete das Unternehmen sein Portfolio ab. Unter dem Strich fiel im vergangenen Jahr ein Verlust im dreistelligen Millionen-Bereich an. Während der Immobilienkonzern dank einer starken Nachfrage nach Wohnraum 2023 mehr mit Mieten einnehmen konnte, drückten die Finanzierungskosten auf den operativen Gewinn (FFO1). Die Dividende strich der Konzern erneut. Zudem zeigte sich das Unternehmen für das laufende Jahr vorsichtig.

Die Aktie verlor im frühen Handel mehr als vier Prozent. Zuletzt gab das Papier noch rund 1,7 Prozent nach. Für Analyst Jonathan Kownator von der US-Investmentbank Goldman Sachs deckten sich die Kennziffern weitgehend mit seinen Schätzungen. Auch die für das laufende Jahr in Aussicht gestellten Ziele der Wohnimmobiliengruppe entsprächen den Erwartungen. Analyst Paul May von der britischen Investmentbank Barclays monierte allerdings, dass Grand City Properties im zweiten Jahr in Folge keine Dividende zahlen wird.

2023 zogen die Nettomieteinnahmen insgesamt um vier Prozent auf rund 411 Millionen Euro an, wie das im SDax notierte Unternehmen am Mittwoch in Luxemburg mitteilte. Der Großteil des Anstiegs stammt aus Mietsteigerungen, aber auch aus einem niedrigeren Leerstand. Allerdings drückten vor allem die höheren Finanzierungskosten auf das operative Ergebnis: Der sogenannte FFO1 ging im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um vier Prozent auf 183,9 Millionen Euro zurück.

Im laufenden Jahr peilt die Aroundtown-Tochter einen operativen Gewinn von 175 Millionen bis 185 Millionen Euro an. Damit wäre sowohl ein Rückgang als auch ein leichtes Plus möglich. Verwaltungsratschef Christian Windfuhr begründete die vorsichtige Gewinnprognose in einem Gespräch mit der Finanznachrichtenagentur dpa-AFX zum einen mit zusätzlichen Bankschulden, die bedient werden müssten. Zum anderen fielen weitere Kosten an Zinsen für die Hybridanleihen (Notes) an. Damit dürften sich die Zuwächse aus dem normalen operativen Geschäft durch diese zusätzlichen Kosten wieder relativieren. Die Nettomieten sollen 2024 auf vergleichbarer Basis um drei Prozent zulegen.

Unter dem Strich fiel 2023 wegen der Abwertung des Immobilienportfolios ein Minus von rund 638 Millionen Euro an. Im Vorjahreszeitraum hatte Grand City Properties noch einen Gewinn von gut 179 Millionen Euro ausgewiesen. Das Unternehmen hat den Wert seines Immobilienbestands um neun Prozent abgewertet. Dabei habe es in Deutschland eine Abwertung von elf Prozent gegeben, sagte Unternehmenschef Refael Zamir in einer Telefonkonferenz mit Analysten. Insgesamt sei der Wert der Immobilien auf das Niveau von 2018 gefallen.

Auch für das laufende Jahr rechnet der Manager mit weiteren Abwertungen des Immobilienportfolios. Allerdings sollten diese deutlich niedriger ausfallen als 2023. "Wir hoffen, dass die Abwertung etwa die Hälfte vom Vorjahr sein wird", fügte Windfuhr hinzu.

Im Blick hat der Konzern - wie auch andere Unternehmen aus der Branche - vor allem seine Verschuldung und verkauft deshalb Immobilien. Im Gesamtjahr habe Grand City Properties Wohnungen im Wert von 306 Millionen Euro veräußert, rund drei Prozent unter dem Buchwert, teilte das Unternehmen weiter mit. Dabei hat es sich nach früheren Angaben größtenteils um ältere Objekte in London und Nordrhein-Westfalen gehandelt.

"Der Transaktionsmarkt ist nach wie vor schwach", sagte Verwaltungsratschef Windfuhr. Die Preise für Wohnungsverkäufe würden nur knapp unter dem Buchwert liegen. Zu den Käufern von Wohnungen gehörten Family Offices, kleine Private Equitys sowie manchmal auch größere Finanzinvestoren. Allerdings seien die Deals eher klein.

Im vergangenen Jahr habe das Unternehmen rund 1200 Wohnungen verkauft. Es stünden immer noch Wohnungen mit einem Volumen von rund 200 Millionen Euro zum Verkauf, sagte Windfuhr. Es gebe aber kein Ziel, wie viele Wohnungen veräußert werden sollen. Wenn der Preis stimme, stehe alles zum Verkauf. Der Immobilienkonzern stehe aber nicht unter Druck, etwas zu verkaufen, betonte er.

Die Kosten für Fremdkapital blieben für das Unternehmen mit 1,9 Prozent per Stand Ende 2023 niedrig, bei einer durchschnittlichen Laufzeit von 5,3 Jahren, hieß es. Der Konzern verfüge über Barmittel und liquide Mittel, die die Fälligkeiten der Schulden bis Ende 2026 abdeckten.

Zwar habe sich die Marktlage in letzter Zeit etwas verbessert, die makroökonomische Unsicherheit bleibe aber bestehen, hieß es vom Unternehmen weiter. Die Transaktionsmärkte müssten sich erst noch ausreichend öffnen. Im derzeitigen Umfeld sei es besser, vorsichtig mit Kapital und Liquidität umzugehen und sich weiterhin auf den Abbau der Verschuldung zu konzentrieren. Für 2023 will der Immobilienkonzern deshalb - wie bereits am Dienstag bekannt gegeben - erneut keine Dividende zahlen.

"Sollte sich die Marktsituation wieder verbessern, dann können wir ab dem nächsten Jahr wieder eine Dividende in Betracht ziehen", sagte Windfuhr. Solange das nicht der Fall sei, werde das Unternehmen weiterhin das Geld zusammenhalten, damit es seine Schulden auch nach 2026 bedienen könne. Das Management erwarte, dass sich das Zinsumfeld ab Mitte 2024 wieder bessern wird.

Grand City Properties ist mit seinen rund 63 300 Wohnungen insbesondere in dicht besiedelten Gebieten Deutschlands aktiv, so etwa in Berlin, Nordrhein-Westfalen, in der Region Halle-Leipzig-Dresden sowie im Rhein-Main-Gebiet. Zudem ist Grand City Properties unter anderem auch in Metropolen wie London und München vertreten. Größter Aktionär ist der Gewerbeimmobilienkonzern Aroundtown, der 61 Prozent am Unternehmen hält./mne/nas/stk