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Savills: Handelsimmobilienmarkt: Trophy Assets finden Käufer, Umnutzungskandidaten noch nicht

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Emittent / Herausgeber: Savills Immobilien Beratungs-GmbH / Schlagwort(e):
Immobilien/Research Update
Savills: Handelsimmobilienmarkt: Trophy Assets finden Käufer,
Umnutzungskandidaten noch nicht

08.07.2024 / 12:30 CET/CEST
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

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08. Juli 2024

Handelsimmobilienmarkt: Trophy Assets finden Käufer, Umnutzungskandidaten
noch nicht

  * Investmentmarkt: Der Investmentmarkt für Handelsimmobilien verzeichnete
    im 1. Halbjahr 2024 ein Transaktionsvolumen von 3,3 Mrd. Euro, wovon 1,6
    Mrd. Euro auf das 2. Quartal entfielen.

  * Nutzermarkt: Händler tätigen wieder mehr Anmietungen, aber Flächen
    werden kleiner und Entscheidungsprozesse dauern länger.

  * Spitzenrendite: Die Spitzenrendite ist für alle Nutzungsarten stabil
    geblieben.

Handelsimmobilien haben im 1. Halbjahr 2024 mit einem Anteil von 31 % am
Gewerbeinvestmentvolumen den höchsten Umsatz erzielt. Doch der Spitzenplatz
und das Transaktionsvolumen von 3,3 Mrd. Euro könnten eine größere Dynamik
suggerieren, als tatsächlich vorhanden ist. So ist der hohe Anteil vom
Gewerbevolumen auf die Schwäche anderer Nutzungsarten wie Büro
zurückzuführen und das Transaktionsvolumen wird von einigen wenigen Deals
getragen. Beispiele dafür sind der Verkauf des KaDeWe von Signa an die
Central Group, der Verkauf der Fünf Höfe und eines weiteren Geschäftshauses
in der Maximiliansstraße in München sowie die Anteilsübernahme von RFR an
sieben Galeria-Immobilien von Signa, die bisher im Joint Venture gehalten
wurden. Allein die beiden erstgenannten Transaktionen machten mehr als die
Hälfte des gesamten Umsatzvolumens aus. Peter Hablizel, Director Investment
bei Savills Germany, ordnet ein: "Gemessen an der Anzahl abgeschlossener
Transaktionen blicken wir auf ein vergleichsweise schwaches Halbjahr zurück.
Tatsächlich war es das schwächste seit Beginn der Zinswende. Es zeigt aber
auch, dass Einzelhandel neben Logistik derzeit das einzige Segment am Markt
ist, das für Transaktionen in dreistelliger Millionenhöhe liquide ist", und
ergänzt: "Ein Grund für die geringe Transaktionsanzahl ist auch das geringe
Angebot. Das scheint sich immerhin gerade zu ändern, denn es finden wieder
mehr Verkaufsvorbereitungen statt. Wir beobachten, dass es mehr Eigentümer
gibt, die aufgrund der stabileren Renditen wieder verkaufsbereit sind und
solche, die umschichten, um ihre Immobilienquote zu senken. Dies ist nahezu
über alle Segmente hinweg der Fall."

Öffentliche Hand ist Warenhaus-Käuferin Nr. 1

Angesichts des Verkaufs des KaDeWe und mehrerer Galeria-Häuser überrascht es
kaum, dass Kauf- und Warenhäuser im bisherigen Jahresverlauf mit einem
Transaktionsvolumen von 1,3 Milliarden Euro das umsatzstärkste Segment am
Handelsimmobilienmarkt bildeten. Womöglich dürften einige der zuletzt
gehandelten Kauf- und Warenhäuser ein letztes Mal als solche am
Investmentmarkt gehandelt worden sein. Denn von den insgesamt achtzehn
verkauften Objekten (exklusive Portfolios) der letzten eineinhalb Jahre war
bereits bei elf eine Umnutzung geplant. Bemerkenswert ist, dass über 70 %
dieser Objekte von der öffentlichen Hand erworben wurden. Nun ließe sich
argumentieren, dass andere potenzielle Käufer solcher Objekte - allen voran
die Projektentwickler - gerade in diesem Zeitraum im Krisenmodus waren. Doch
auch in den vergangenen fünf Jahren lag der Anteil der öffentlichen Hand bei
Ankäufen von Warenhäusern mit geplanter Umnutzung bei knapp 50 %. Rebecca
Hummel, Senior Consultant Research bei Savills Germany, erläutert: "Dass
viele ausgediente Warenhäuser von der öffentlichen Hand erworben werden und
nicht von privaten Investoren, zeigt auch, wie schwierig es ist, diese
Objekte wirtschaftlich tragfähig umzunutzen", und führt weiter aus: "Auch
abseits der Warenhäuser gibt es genug Repositionierungsbedarf in den
Einkaufslagen. Ob sich mehr private Investoren an diese Objekte wagen,
bleibt abzuwarten." Dafür könnte sprechen, dass andere Objekte auf der
Highstreet für solche Projekte aus Investorensicht attraktiver sein könnten,
da es sich um deutlich kleinere Flächen handelt und die Umnutzung nicht so
umfangreich ist, insbesondere bei Geschäftshäusern mit bereits bestehendem
Nutzungsmix. Entsprechend kleiner sind dann auch die Projektvolumina, so
dass mehr Investoren in Frage kommen. So scheint es bereits erste
Projektentwickler zu geben, die sich des Themas Revitalisierung auf der
Highstreet angenommen haben. Dass die Verkaufsflächen in den Innenstädten
auch abseits der monogenutzten Handelsimmobilien weiter schrumpfen werden,
weiß Daniel Kroppmanns, Head of Retail Agency Germany bei Savills, zu
berichten: "Die Händler sind nach wie vor dabei ihre Flächen zu
konsolidieren und so anzupassen, dass die Flächenproduktivität wieder passt.
Denn noch immer gibt es Geschäfte, die personalintensive Flächen auf
mehreren Etagen unterhalten, obwohl der Großteil des Umsatzes nur im
Erdgeschoss oder 1. Obergeschoss erzielt wird - eine unrentable
Konstellation, insbesondere vor dem Hintergrund des Fachkräftemangels."

Shopping-Center: Viele Prozesse, wenig Abschlüsse

Der Repositionierungsbedarf der Handelsimmobilien endet allerdings nicht in
der in den Einkaufslagen deutscher Städte. Genauso gut lassen sich hier die
Shopping-Center anführen. Ob sich für Center mit Repositionierungsbedarf
mehr Käufer finden lassen, dürfte sich laut Hablizel im weiteren
Jahresverlauf klären: "Aktuell sind oder kommen einige Center auf den Markt,
die einen klaren Repositionierungs- oder Umnutzungsbedarf haben. Das war
aber auch schon in den letzten Monaten und im letzten Jahr der Fall. Doch
die Transaktionsabschlüsse blieben weitestgehend - auch aufgrund
unterschiedlicher Preisvorstellungen - aus und die Prozesse dauern weiterhin
an oder wurden vollständig gestoppt. Deshalb fehlt für solche Objekte
weiterhin ein verlässliches Preisniveau." Da auch im Spitzensegment fast
keine Transaktionen stattfanden, weist Savills für die Spitzenrendite nach
wie vor eine Spanne von 5,5 % bis 5,9 % aus und damit die höchste
Anfangsrendite im Gewerbesegment. "Laufende Prozesse deuten darauf hin, dass
die Rendite weiter steigen könnte. Dabei werden die Spitzenobjekte womöglich
zu stark abgestraft, da die strukturellen Probleme des Segments, die es
zweifelsohne gibt, auf die gesamte Centerlandschaft übertragen werden. Für
Investoren, die einen differenzierten Blick wagen, könnte dies allerdings
eine gute Gelegenheit sein, Top-Objekte zu einem günstigen Preis zu
erwerben", so Hablizel.

Ausblick

"Auch wenn wieder mehr Objekte auf den Markt kommen, haben die letzten
Monate gezeigt, dass nicht jeder Verkaufsprozess auch zu einer Transaktion
führt. Und angesichts der bevorstehenden Sommerzeit dürfte auch das dritte
Quartal eher verhalten ausfallen und erst gegen Jahresende eine auch in
Zahlen sichtbare Dynamik in den Markt kommen", blickt Hablizel voraus. Für
das Gesamtjahr prognostiziert Savills ein Transaktionsvolumen von über 5
Mrd. Euro.

Etwas optimistischer blickt Kroppmanns auf den Nutzermarkt: "Am
Vermietungsmarkt scheint wieder mehr Aktivität reinzukommen und die Händler
trauen sich mehr aus der Deckung. Von den Händlern, die gerade wieder in die
Expansion einsteigen sind einige dabei, die in der Vergangenheit gut
gewirtschaftet haben und für die jetzt die Möglichkeit besteht, zu
vergleichsweise günstigen Konditionen Mietverträge abzuschließen, da sich
die Mieten bereits punktuell korrigiert haben und der Wettbewerb noch
verhalten ist. Das geht allerdings einher damit, dass sich
Anmietungsentscheidungen deutlich länger hinziehen als noch vor ein paar
Jahren".

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Über Savills

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Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in
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ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partnerbüros
in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen
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In Deutschland ist Savills mit mehr als 400 Mitarbeitern und
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