Märkte & Kurse

Aufschwung der Investmentmärkte nimmt weiter Fahrt auf
Frankfurt/Main (ots) - Im zweiten Quartal hat sich die bereits am Jahresanfang
zu beobachtende leichte Belebung der Investmentmärkte weiter beschleunigt. Der
Gesamtumsatz mit gewerblichen Immobilien beläuft sich im ersten Halbjahr 2024
demzufolge auf 12,2 Mrd. EUR. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einem
Ergebnisplus von rund einem Drittel. Im Portfoliosegment hat sich das
Transaktionsvolumen sogar mehr als verdoppelt. Auch wenn der Umsatz langfristig
betrachtet immer noch moderat ausfällt, ist ein deutlicher Aufwärtstrend zu
erkennen. Eine ähnliche Tendenz ist auch beim Umsatz mit Wohnimmobilien (ab 30
Einheiten) zu registrieren. Mit 3,3 Mrd. EUR liegt das Investitionsvolumen rund
25 % höher als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Der Gesamtumsatz des
deutschen Marktes beläuft sich demzufolge auf 15,5 Mrd. EUR. Dies zeigt die
aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Mit gut 12,2 Mrd. EUR notiert der gewerbliche Investmentumsatz 34 % über dem
Vorjahreswert
- Das Ergebnis reiht sich auf dem Niveau der Jahre 2011 bis 2013 ein
- 78 % (9,47 Mrd. EUR) entfallen auf Einzeldeals
- Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf 2,74 Mrd. EUR
- Retail-Investments mit gut 3,6 Mrd. EUR an der Spitze, Logistik-Investments
auf Platz zwei mit rund 2,8 Mrd. EUR vor Büroobjekten mit gut 2,2 Mrd. EUR
- Berlin wieder an der Spitze der deutschen A-Standorte (2,03 Mrd. EUR)
- Netto-Spitzenrenditen haben sich weiter stabilisiert
- Marktanteil ausländischer Investoren mit 38 % spürbar gestiegen
- Knapp 520 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

"Die Erholung der Investmentmärkte vollzieht sich aufgrund der vergleichsweise
moderaten Verbesserung wichtiger Rahmenbedingungen zwar langsamer als bei den
vorherigen Krisen, trotzdem ist der positive Trend klar erkennbar und
nachhaltig. Auch wenn es zwischen den einzelnen Assetklassen teilweise noch
Unterschiede gibt, ist von einer zunehmenden Beschleunigung des Aufwärtstrends
auszugehen", erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Diese Einschätzung wird vom erzielten Halbjahresergebnis der Investmentmärkte
unterstrichen. Mit einem Umsatz von 12,2 Mrd. EUR konnte das Vorjahresresultat
um rund ein Drittel übertroffen werden. "Um wieder auf das Niveau der
durchschnittlichen Transaktionsvolumina der letzten zehn Jahre zu kommen, ist es
allerdings immer noch ein weiter Weg", so Marcus Zorn.

Der erwartete Rückgang der Zinsen vollzieht sich langsamer als noch Anfang des
Jahres erhofft, auch wenn die EZB den ersten Zinsschritt mittlerweile vollzogen
und den Leitzins um 25 Basispunkte gesenkt hat. Vor allem die ungewisse
Situation in den USA hat den Optimismus vieler Investoren etwas gebremst. Und
auch die Konjunkturprognosen für 2024, die für Deutschland nur ein geringes
Wachstum von vermutlich weniger als einem halben Prozent vorhersagen, tragen
nicht dazu bei, dass sich das Gesamtumfeld für Immobilieninvestitionen
sprunghaft aufhellt. Da verwundert es nicht, dass sich wichtige
Konjunkturindikatoren, wie der ifo-Index, nur langsam erholen oder sogar
stagnieren. Der gesamtwirtschaftliche Erholungsprozess, der die Stimmungslage
auf den Märkten wesentlich beeinflusst, vollzieht sich demzufolge weiter mit
eher moderater Geschwindigkeit. "Ungeachtet dessen ist zu beobachten, dass die
Zuversicht wächst und viele Marktteilnehmer wieder optimistischer in die Zukunft
schauen. Ein Indiz hierfür ist nicht nur das gestiegene Investitionsvolumen,
sondern auch die Anzahl der registrierten Verkaufsprozesse, die gegenüber dem
Vorjahreszeitraum deutlich gestiegen ist. Diese Entwicklung wird sich im
weiteren Jahresverlauf nicht nur fortsetzen, sondern aus heutiger Sicht
vermutlich sogar noch verstärken", ergänzt Nico Keller, Deputy CEO von BNP
Paribas Real Estate Deutschland.

Einzelhandelsinvestments weiter auf Position 1

Bei der Struktur des Investmentumsatzes zeigt sich, dass Einzelhandelsobjekte,
die sich bereits im ersten Quartal an die Spitze der Assetklassen gesetzt
hatten, das Feld weiter anführen. Mit einem Investmentvolumen von gut 3,6 Mrd.
EUR steuern sie fast 30 % zum Gesamtumsatz bei. Im Vergleich zum
Vorjahreszeitraum konnten Retail-Investments ihr Transaktionsvolumen damit um
über 90 % steigern und nähern sich dem langjährigen Schnitt, der nur noch um
etwa ein Viertel verfehlt wurde, langsam wieder an. Umfangreich am
Marktgeschehen beteiligt waren nicht zuletzt auch innerstädtische
Geschäftshäuser, auf die 37 % des Investmentumsatzes entfallen. Wesentlichen
Anteil hieran hatten auch einige Großabschlüsse, wie der Verkauf der Fünf Höfe
sowie der Maximilianstraße 12-14, beide in München. Auf einen größeren Anteil
kommen darüber hinaus auch Kaufhäuser, ein Marktsegment, in dem sich aktuell
viele Umstrukturierungsprozesse vollziehen.

Logistikobjekte haben den im ersten Quartal errungenen zweiten Platz verteidigt.
Mit gut 2,8 Mrd. EUR zeichnen sie für über 23 % des Gesamtergebnisses
verantwortlich. Analog zu den Retail-Investments konnte auch das Logistiksegment
deutlich zulegen, sodass fast 84 % mehr umgesetzt wurde als ein Jahr zuvor.
Verantwortlich für diese ausgesprochen positive Entwicklung sind in erster Linie
Portfoliotransaktionen, die im Vorjahreszeitraum keine nennenswerten
Umsatzbeiträge leisteten. Aktuell kommen sie dagegen auf gut 1,25 Mrd. EUR, was
einem Anteil von 44 % an allen Logistik-Investments entspricht. Im ersten
Halbjahr konnten in diesem Marktsegment bereits fünf Abschlüsse im dreistelligen
Millionenbereich registriert werden. Aber auch bei den Einzel-Deals wurden
bereits vier Verkäufe über 100 Mio. EUR abgeschlossen.

Vervollständigt wird das Führungstrio von Büroobjekten, die mit einem Umsatz von
gut 2,2 Mrd. EUR den dritten Rang einnehmen. Ihr Anteil am Gesamtumsatz mit
gewerblichen Immobilien beläuft sich damit auf lediglich 18 %. Ein für diese
Assetklasse ausgesprochen ungewöhnlicher und niedriger Wert. Im ersten Halbjahr
2024 sind Bürohäuser, zusammen mit Healthcare-Objekten, die einzigen Verlierer
gegenüber 2023. Insgesamt liegt das Transaktionsvolumen mit Büros 31 % niedriger
als im Vorjahr. Verantwortlich für die unverändert schwierige Situation sind
einerseits die schwachen Nutzermärkte, bedingt in erster Linie durch die
langsame Erholung der Konjunktur, die zur Verunsicherung über die weitere
Entwicklung der Büromärkte beitragen. Andererseits aber auch eine abwartende
Haltung vieler Investoren bezüglich der finalen Preisentwicklung, vor allem im
höherpreisigen und großvolumigen Marktsegment.

Weniger Umsatz als im Vorjahr (-14 %) verzeichneten Healthcare-Immobilien, die
sich mit 568 Mio. EUR und einem Umsatzanteil von fast 5 % trotzdem knapp vor
Hotels auf Rang vier platzieren konnten. Dicht dahinter folgen Hotels, mit denen
545 Mio. EUR umgesetzt wurden, was einem Anteil von 4,5 % am Gesamtumsatz
entspricht. Erfreulich ist, dass auch in diesem Marktsegment ein deutliches
Umsatzplus von nahezu 40 % registriert werden konnte. In den letzten Quartalen
war der Hotelmarkt zwar schon durch reges Investoreninteresse gekennzeichnet,
das sich allerdings bislang kaum in den Zahlen widerspiegelte.

Umsatz mit Portfolios mehr als verdoppelt

Einer der Hauptgründe für die insgesamt positive Entwicklung der
Investmentmärkte ist der hohe Umsatz im Portfoliosegment. Mit einem
Transaktionsvolumen von über 2,7 Mrd. EUR wurde das Vorjahresergebnis im ersten
Halbjahr 2024 mehr als verdoppelt. Den mit Abstand größten Beitrag leisteten
Logistikportfolios, die auf einen Umsatzanteil von rund 46 % kommen. Etwa 20 %
steuern darüber hinaus Einzelhandelspakete bei. Damit entfallen zwei Drittel des
im Portfoliomarkt getätigten Investmentumsatzes auf die beiden, auch im
Gesamtranking, führenden Assetklassen. Verantwortlich für das erhebliche
Umsatzplus ist auch die Tatsache, dass das Interesse ausländischer Käufer wieder
spürbar zugenommen hat. Etwa zwei Drittel des in Portfolioabschlüssen
investierte Kapital stammt aus dem Ausland.

Der Anteil ausländischer Anleger am Gesamtumsatz mit gewerblichen Immobilien
liegt aktuell bei 38 % und konnte damit leicht zulegen. Damit nähert er sich
langsam dem langfristigen Schnitt von gut 40 % an. Das steigende Interesse
ausländischer Investoren kann als Indiz dafür gewertet werden, dass der
erkennbare Aufwärtstrend nachhaltig ist und sich in den nächsten Quartalen
beschleunigen sollte.

A-Standorte überproportional am Aufwärtstrend beteiligt

"Das Investitionsvolumen in den deutschen A-Standorten (Berlin, Düsseldorf,
Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) beläuft sich im ersten Halbjahr
2024 auf knapp 6,5 Mrd. EUR. Damit liegt es 59 % höher als im Vorjahr und trägt
überdurchschnittlich zur insgesamt positiven Entwicklung der deutschen
Investmentmärkte bei. Dies ist besonders deshalb bemerkenswert, weil der Umsatz
mit Büroobjekten, der traditionell wichtigsten Assetklasse in den großen
Standorten, im gleichen Zeitraum weiter rückläufig war (-26 %). Demgegenüber
konnten vor allem Retail- und Hotelimmobilien deutliche Umsatzzuwächse
verzeichnen", erläutert Nico Keller. Mit Ausnahme von Stuttgart, wo nur 179 Mio.
EUR (-57 %) Investmentumsatz erfasst wurden, konnten alle übrigen Standorte ihr
Ergebnis teilweise deutlich steigern. Den Spitzenplatz belegt erneut Berlin, wo
gut 2,03 Mrd. EUR umgesetzt wurden, was einem Plus von 48 % entspricht. Die
Hauptstadt ist damit der einzige Standort in dem die 2-Mrd.-EUR-Marke
überschritten wurde. Auf Platz zwei folgt erwartungsgemäß München. Die
bayerische Landeshauptstadt konnte ihren Umsatz mit knapp 1,48 Mrd. EUR sogar
mehr als verdoppeln. Den dritten Rang sichert sich Frankfurt mit 852 Mio. EUR.
Auch in der Mainmetropole war mit +92 % eine deutliche Zunahme des Resultats zu
verzeichnen. Die verbleibenden drei Städte liegen sehr dicht beieinander. Mit
655 Mio. EUR (+42 %) hat Düsseldorf hauchdünn das Rennen gegen Köln mit 652 Mio.
EUR gewonnen. Dafür sichert sich die Domstadt mit +251 % die Spitzenposition
beim Aufwärtstrend. Auf einem vergleichbaren Niveau bewegt sich das
Transaktionsvolumen in Hamburg, wo 622 Mio. EUR einer Umsatzsteigerung von 34 %
entsprechen.

Renditen verharren auf erreichtem Niveau und warten auf neue Impulse

Die Stabilisierungsphase der Renditen, die im ersten Quartal 2024 einsetzte, hat
sich erwartungsgemäß verfestigt. Bei den Spitzenrenditen sind demzufolge in
allen Assetklassen keine Veränderungen zu beobachten gewesen. Ende des ersten
Halbjahres liegen die Netto-Spitzenrenditen für Büros im Durchschnitt der
A-Standorte weiterhin bei 4,36 %. Teuerster Standort bleibt München mit einer
Spitzenrendite von 4,20 %. Dicht dahinter folgen gleichauf Berlin und Hamburg
mit jeweils 4,25 %. In Köln und Stuttgart werden weiterhin 4,40 % notiert, und
in Frankfurt und Düsseldorf liegen sie bei 4,50 %. Im Logistikmarkt bewegt sich
die Spitzenrendite nach wie vor bei 4,25 % und für innerstädtische
Geschäftshäuser sind im Durchschnitt der A-Standorte unverändert 3,76 %
anzusetzen. Bei Fachmarktzentren haben 4,75 % Bestand, und auch
Discounter/Supermärkte (4,90 %) und Shoppingcenter (5,60 %) liegen auf dem
gleichen Niveau wie im Vorquartal.

Perspektiven

Die Perspektiven der deutschen Investmentmärkte werden in den nächsten Quartalen
durch das Spannungsfeld von zwei unterschiedlichen Haupttrends bestimmt.
Einerseits entwickeln sich für die Märkte wichtige Einflussparameter langsamer
und moderater positiv als noch Anfang des Jahres erwartet. Hierzu gehört
insbesondere der verzögerte Konjunkturaufschwung, der auch die Nachfrage auf den
Nutzermärkten begrenzt. Gleichzeitig hellt sich die Stimmung in den Unternehmen
langsamer auf als erhofft, was sich auch in einigen wichtigen
Stimmungsindikatoren wie z. B. dem ifo-Index widerspiegelt. Hinzu kommt, dass
der Rückgang der Leitzinsen und damit auch die spürbare Verbesserung der
Finanzierungsbedingungen etwas länger auf sich warten lassen als zu Jahresbeginn
von vielen Marktteilnehmern vorhergesagt.

Andererseits gibt es eine Reihe klar positiver Entwicklungen. Zu nennen ist hier
an erster Stelle eine spürbare Aufhellung der Stimmung auf den
Investmentmärkten, die in mehr Marktaktivitäten, steigenden Investmentvolumen
und deutlich mehr Verkaufsabschlüssen zum Ausdruck kommt. Die Anleger fassen
zunehmend mehr Vertrauen sowohl in das aktuelle als auch in das zukünftige
Marktumfeld. Hinzu kommt ein steigendes Produktangebot, das vielfach wieder
attraktive Einstiegschancen für Käufer bietet. Nicht zu vergessen sind
gesamtwirtschaftliche Tendenzen, wie die nachhaltig sinkende Inflation, die sich
kontinuierlich dem angestrebten Zielkorridor von rund 2 % annähert.

In der zusammenfassen Analyse der skizzierten Rahmenbedingungen ist deshalb aus
heutiger Sicht ein moderater Aufwärtstrend wahrscheinlich, der sich in der
zweiten Jahreshälfte etwas beschleunigen dürfte. Eine signifikante Steigerung
des Investmentvolumens, das sich dem langjährigen Durchschnitt wieder nähert,
ist demgegenüber erst zu erwarten, wenn die großen Notenbanken mehrere
Zinssenkungen vorgenommen und sich die Finanzierungskonditionen entsprechend
verbessert haben. Gleichzeitig bedarf es eines stärkeren Konjunkturwachstums.
Sobald diese Situation eintritt, dürften dann aber auch viele Nachholeffekte
einsetzen, die einen erheblichen Push für die Investmentmärkte auslösen sollten.
Abschließend sei darauf hingewiesen, dass neben den skizzierten Einflussfaktoren
weitere Entwicklungen zu beachten sind, die das Potenzial haben,
Erholungstendenzen zu bremsen. Hierzu gehört insbesondere die schwierige und
angespannte geopolitische Lage.

"In der Analyse und Abwägung der unterschiedlichen Parameter erwarten wir für
das zweite Halbjahr 2024 eine sukzessive Erholung der Investmentmärkte, die sich
gegen Ende des Jahres beschleunigen sollte. Die Entwicklung auf dem
Büro-Investmentmarkt dürfte sich noch einige Zeit schwierig gestalten, auch wenn
erste positive Anzeichen erkennbar sind, wohingegen das Interesse an anderen
Assetklassen weiter spürbar zunehmen wird. Als Ergebnis ist auch von steigenden
Investmentumsätzen auszugehen. Zwar bleibt eine Prognose im aktuellen Umfeld
ausgesprochen schwierig, ein Umsatzplus von 25 bis 30 % erscheint aus heutiger
Sicht aber durchaus möglich. Bei den Spitzenrenditen ist eine Stabilisierung das
für die nächsten Quartale wahrscheinlichste Szenario. Eine erste leichte
Renditekompression gegen Ende des laufenden Jahres ist zwar nicht ganz
auszuschließen, vermutlich dürfte sich der Beginn rückläufiger Renditen aber
eher auf Anfang 2025 verschieben", fasst Marcus Zorn zusammen.

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Chantal Schaum
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